¿Por qué la reconstrucción prometida de Parkmerced en San Francisco aún no se ha llevado a cabo?

Pero 12 años después, la construcción no ha comenzado. Los desarrolladores culpan a una combinación de aprobación y retrasos en los permisos que se produjeron inmediatamente después de tiempos económicos difíciles. Los funcionarios de la ciudad que hablaron con SFGATE dicen que no es tan simple y que Parkmerced probablemente podría haber comenzado a construir hace un tiempo. Mientras tanto, la Universidad Estatal de San Francisco, ubicada cerca de Parkmerced, ha construido y abierto viviendas para estudiantes comparativamente asequibles, lo que le permite a la escuela superar a su principal competencia de vivienda.

Todo esto deja a Parkmerced, y más importante aún, a sus residentes, en una posición insostenible.

Un trabajo urgente de la era de la Segunda Guerra Mundial

De todos los vecindarios en el lado oeste de la ciudad, Parkmerced es posiblemente el que más necesita un lavado de cara.

Parkmerced, un trabajo urgente de 1940-1950 originalmente destinado a albergar a los miembros del servicio que regresaban de la Segunda Guerra Mundial, siempre iba a envejecer mal, dijo a SFGATE el portavoz de Parkmerced, PJ Johnston.

Una serie de propietarios negligentes no ha ayudado en nada. A principios de la década de 2000, los edificios estaban en mal estado; 53 tuberías de agua estallaron en un lapso de 17 meses, lo que obligó a los trabajadores de reparación a cavar trincheras antiestéticas en todo el vecindario.

Solo cuando Parkmerced Investors Properties LLC, bajo el desarrollador local Rob Rosania, adquirió la comunidad en 2005, comenzaron las mejoras en el vecindario, dijo Johnston, “desde mejoras en el paisaje y las calles hasta servicios, instalaciones y eventos para los residentes”. Rosania, cabe señalar, tiene una historia controvertida propia: adquirió propiedades (incluido Parkmerced) solo para por defecto sobre deudas y supuestamente ordenado que los símbolos de Black Lives Matter se eliminen de una tienda en la que invirtió.

Es posible que Parkmerced sea demasiado viejo para reparaciones. Aunque sus edificios siguen en pie, supuestamente han sido arruinados por Tuberías de agua mohosas y rotas, fugas y problemas de calefacciónentre otros problemas. Entonces, a fines de la década, Parkmerced Investors, que recibía respaldo financiero de Fortress Investment Group, otra compañía de inversión, adoptó una nueva estrategia: demoler los edificios y comenzar de nuevo.

Ingresar Visión parkmercedel proyecto de remodelación de 2011.

¿Alcanzable o inviable?

Unos años después de que se propusiera Parkmerced Vision, Fortress Investment Group vendió su participación en Parkmerced a Maximus Real Estate Partners, un desarrollador liderado por Rosania que técnicamente está separado del otro grupo de Rosania, Parkmerced Investors.

Si Maximus era bueno en algo, era en vender una fantasía. Él contratado a la mejor firma de arquitectura para diseñar un atractivo vecindario de Parkmerced. Para endulzar el trato, los desarrolladores garantizado inquilinos existentes en los reemplazos de 1,538 unidades de alquiler controlado de Parkmerced sin costo adicional, además de un montón de otros beneficios como una realineación de Muni M-line en el vecindario, un tercio de las nuevas unidades por debajo de la tasa de mercado, una granja orgánica y un neto cero comunidad de carbono.

Los desarrolladores querían hacer el proyecto lo más atractivo posible para asegurar la aprobación de la ciudad rápidamente. “Lo peor desde el punto de vista de un desarrollador”, dijo a SFGATE Tim Colen, ex director ejecutivo de SF Housing Action Coalition, “es el tiempo, que es muy caro”.

Johnston reconoció que el proyecto era “ambicioso pero también muy poderoso y alcanzable”. Por el bien de la ciudad, el proyecto debía ser ambicioso. California requiere que San Francisco actualice periódicamente su elemento de vivienda, un plan para construir viviendas antes de una fecha límite determinada para aliviar la crisis de vivienda y personas sin hogar de la ciudad. A principios de este año, los funcionarios de la ciudad desvelado su última actualización; para 2031, se espera que San Francisco construya 82,000 unidades, 2,241 de las cuales se supone que provendrán de Parkmerced.

Que Parkmerced aún no haya comenzado la construcción más de una década después de que los desarrolladores recibieron la aprobación de la Junta de Supervisores habla de muchos factores, algunos bajo el control de los desarrolladores, otros no.

Por un lado, Parkmerced no pudo comenzar la construcción hasta que los desarrolladores acordaron un contrato de 3,5 años. demanda judicial de un grupo ambientalista local que desafió los objetivos de sostenibilidad. Un juez desestimó el caso en 2014.

Después de que el caso fue desestimado, el proyecto primera fase estaba programado para comenzar en 2016. Se suponía que la fase uno agregaría 1,668 unidades más, 3,500 pies cuadrados de comercio minorista, mejoras en las calles y jardines comunitarios, todo para 2022. Para simplificar la fase de seis años, los desarrolladores dividieron la construcción en cuatro subfases, que cada uno introduciría al menos 400 unidades.

Luego, los desarrolladores quedaron atrapados en un largo proceso de aprobación y permisos, lo que no es inusual considerando que el desarrollador promedio espera casi dos años para el permiso de la ciudad. En sus últimos informes anuales, los desarrolladores han lamentado las decisiones inconsistentes de la ciudad de demoler o mantener una pasarela en Parkmerced, un problema aún sin resolver.

Es posible que los desarrolladores necesiten más orientación sobre una pasarela, pero hace tiempo que han tenido el visto bueno para seguir adelante con el proyecto. Maximus solo necesita los permisos correspondientes, que no ha solicitado ya que no ha estado listo para comenzar la construcción. Además, cuando se aprobó el proyecto, recibió una remodelación significativa como una forma de impulsar las cosas, dijo Dan Sider, jefe de personal de Planificación de San Francisco. “En última instancia, la decisión de movilizar recae en el desarrollador”, dijo a SFGATE.

La ciudad solo puede especular por qué los desarrolladores no han comenzado la construcción. Si Sider tuviera que adivinar, diría finanzas. Los inversores miden la viabilidad de un proyecto por su tasa interna de retorno, una métrica utilizada para estimar la rentabilidad de una inversión. En los años inmediatamente posteriores a la Gran Recesión, los inversores buscaban oportunidades de bajo riesgo y el proyecto de 2011 fue difícil de vender. La tasa interna de retorno fue inferior a lo que los inversores inmobiliarios consideraban atractivo, según un estudio de 2011 análisis financiero por la firma inmobiliaria CB Richard Ellis. Cuando CB Richard Ellis tuvo en cuenta los costos de construcción más altos y un mercado desfavorable, la tasa interna de rendimiento parecía más sombría.

Si los desarrolladores no cumplieran con algunas promesas, como el reemplazo 1 a 1 de las unidades de alquiler controlado y la realineación de Muni, la tasa interna de retorno cumpliría o superaría los estándares de inversión en bienes raíces. Sin embargo, según Johnston, Maximus se ha negado a desviarse de sus compromisos. Cumplir sus promesas “puede no ser fácil ni barato… pero siempre será lo correcto”, dijo Johnston. También podría haber razones menos benéficas para apegarse al statu quo; es decir, para reducir la escala del proyecto, los desarrolladores necesitan la aprobación de la Comisión de Planificación y la Junta de Supervisores, un proceso públicamente desordenado y probablemente difícil.

Hasta hace muy poco, Parkmerced todavía tenía un respaldo y una carta de triunfo para los inversores: la Universidad Estatal de San Francisco. La universidad al otro lado de la calle inscribe a casi 30,000 estudiantes, algunos de los cuales lucha por la casa. Con eso en mente, el análisis de 2011 de CB Richard Ellis sugirió que los ingresos por alquiler podrían servir como una contingencia para hacer atractivo el proyecto, a pesar de la baja tasa interna de retorno.

Parkmerced se queda atrás de la Universidad Estatal de San Francisco

Ya sea que Parkmerced lo supiera o no, el estado de San Francisco también estaba considerando un plan de vivienda para estudiantes fuera del campus.

Mientras Parkmerced pasó de mediados a fines de la década de 2010 atascado en el lodo por aprobaciones, permisos y problemas económicos, el estado de San Francisco siguió adelante con Estado futuro 2035un plan para acomodar una afluencia anticipada de adultos en edad universitaria para 2035.

El estado de San Francisco se ha estado preparando para una afluencia de viviendas para estudiantes desde principios de la década de 2000, adquisitivo edificios y terrenos directamente de Parkmerced, irónicamente. Desde la Gran Recesión, la universidad ha diversificado su financiación, sobre todo formando asociaciones públicas y privadas para viviendas para estudiantes.

En 2020, la universidad construyó Plaza Manzanita, un dormitorio estilo apartamento ecológico. Este proyecto llegó en el momento equivocado, justo al comienzo de una pandemia. Cuando el aprendizaje pasó a estar en línea, los estudiantes no tenían motivos para pagar alojamiento dentro o fuera del campus. Pero el estado de San Francisco procedió con sus planes de vivienda de todos modos.

Cuando los estudiantes regresaron al campus en el semestre de otoño de 2021, les esperaban dormitorios recién construidos con Wi-Fi gratis y un gimnasio, un patio y un salón renovados. Si los estudiantes pudieran obtener un nuevo apartamento de dos dormitorios en Plaza Manzanita por un precio similar, ¿por qué vivirían envejeciendo? parkmerced?

El mismo de siempre

Parkmerced aún no ha comenzado la construcción, particularmente debido a la mala recuperacion de la pandemia, “costos de construcción altísimos, inflación y problemas con la cadena de suministro”, escribió Rosania en un correo electrónico a SFGATE.

Ninguna de las razones citadas por Rosania explica por qué Maximus no construyó antes de la pandemia, cuando la ciudad había dado señales positivas sobre el inicio de la construcción. “Sospecho [Maximus] no puedo admitir que el proyecto está bajo el agua”, dijo Colen, ex director ejecutivo de Housing Action Coalition.

No está claro si Parkmerced puede enfrentarse a San Francisco State, su nueva competencia. Hace aproximadamente ocho meses, las tasas de vacantes de Parkmerced alcanzaron el 30 %, dijo Mike Farrah, asistente legislativo de la supervisora ​​del Distrito 7, Myrna Melgar. Johnston cuestiona este número, aunque no proporcionó una cifra propia.

Por lo que vale, Judson True, el director de entrega de viviendas del alcalde, es optimista sobre el proyecto de Parkmerced. “Veo impulso en los esfuerzos continuos del proyecto para obtener varios permisos y aprobaciones [for later subphases] de los departamentos de la ciudad”, escribió True a SFGATE. True funciona en todos los acuerdos de desarrollo a gran escala, incluido Parkmerced.

Y, como Farrah se apresuró a recordar, el mercado inmobiliario “siempre Vuelve. Los bienes raíces siempre son una buena inversión en San Francisco”.

Tal vez, pero ¿cuándo llegará el rebote? San Francisco está desesperado por obtener más viviendas y el mercado actual no está cooperando. Veritas, el arrendador residencial más grande de la ciudad, recientemente incumplió un préstamo de $448 millones. Según los informes, la ciudad está trabajando con Maximus para encontrar más “herramientas” para revivir el proyecto, incluida la novela. opciones de financiación — pero el tiempo sigue corriendo y los residentes actuales siguen viviendo en edificios antiguos.

Un total de 12 años después de que el proyecto obtuviera la aprobación de la Junta de Supervisores, el juego de culpas en Parkmerced permanece y sus desarrolladores enfrentan los mismos problemas fundamentales. El principal de ellos, y todo lo que importa ya, es este: ¿cuándo, si alguna vez, comenzará la fase uno de construcción?