Una pelea por viviendas asequibles en el Área de la Bahía puede arruinar el estadio de béisbol Howard Terminal de los Atléticos de Oakland

“La vivienda asequible será lo que haga o deshaga este proyecto”, me dijo Dolores Tejada, organizadora principal de las Organizaciones de Vivienda del Este de la Bahía, una coalición de defensa sin fines de lucro que ha estado involucrada en debates sobre beneficios comunitarios. “Es extraño que estén siendo tan evasivos al respecto. No tiene sentido, porque claramente está retrasando su proceso”.

En esencia, el desacuerdo es simple. A la ciudad le gustaría que los Atléticos designado 450 de los aproximadamente 3.000 apartamentos (o 15 %) como vivienda asequible en el sitio en el desarrollo de Howard Terminal, y pagar la construcción o preservación de otra 600 viviendas asequibles en vecindarios cercanos, según un borrador de hoja de términos de julio de 2021. Ambos Alcaldesa Libby Schaaf y varios concejales de la ciudad han dicho repetidamente que el 15% es una línea dura para que el proyecto avance.

“El Ayuntamiento ha sido muy claro sobre los requisitos de vivienda asequible para este acuerdo”, Schaaf le dijo a The Oaklandside en abril. “Este proyecto en este momento se propone para crear 3,000 unidades de vivienda que se necesitan desesperadamente. El quince por ciento de ellas tendrían que ser al menos profundamente asequibles”.

A pesar de ese frente unido de la ciudad, cuando hablé con Kaval el mes pasado, se negó rotundamente a decirme si él y el dueño de los Atléticos, John Fisher, estarían cerca de alcanzar ese objetivo. En cambio, en repetidas ocasiones, e incorrectamente, afirmó que las leyes locales solo dictan que los Atléticos hagan que el 5% de las unidades sean asequibles. (En realidad, las leyes exigen que entre el 7 % y el 12 % de las unidades en el lugar se alquilen por debajo del precio del mercado, dependiendo de cuán “asequible” sea realmente el alquiler).

Este es el clásico Kaval, respondiendo una pregunta de sí o no que no le gusta con un reclamo diseñado para cambiar la narrativa en una dirección más conveniente. Pero los concejales con los que he hablado no están discutiendo que las leyes exijan que el 15% de las unidades en el sitio sean asequibles. están diciendo Ayuntamiento lo requiere, si se va a cerrar un trato.

Como me dijo recientemente el concejal del Distrito 1, Dan Kalb: “Muchos concejales sienten que el [draft] La hoja de condiciones que desarrolló este consejo es un trato muy generoso para los Atléticos de Oakland”.

Intento de rescate de MLB

Dave Kaval ha sido el presidente de los Atléticos desde 2016, y ha pasado la mayor parte de su mandato insistiendo en la necesidad de que los Atléticos dejen su hogar de toda la vida en el Coliseo. En 2018, comenzó a impulsar un nuevo estadio y desarrollo en Howard Terminal, una parte del Puerto de Oakland que limita con Jack London Square, Chinatown y West Oakland. Las maquetas mostraron el atractivo del desarrollo del estadio de béisbol: mucho espacio verde justo en la costa, dando a los Atléticos un verdadero rival de grandes ligas para el Oracle Park de los Gigantes de San Francisco.

Pero Kaval se encontró rápidamente con la resistencia de la industria marítima y los residentes de los vecindarios cercanos, quienes estaban (y están) preocupados por ser desplazados o ver alterada su vida cotidiana. También existen serias preocupaciones sobre el transporte en el sitio y sus alrededores: no hay estaciones de BART cerca, y las personas que caminan desde los vecindarios circundantes tendrían que cruzar vías de tren activas para llegar al parque.

“Los Atléticos han estado trabajando muy duro a través de al menos dos grupos de propietarios diferentes para dejar Oakland porque, en parte, no están locos por la demografía”, me dijo Ray Ratto, periodista deportivo del Área de la Bahía desde hace mucho tiempo y actual redactor de Defector. “No quiero decirlo crudamente, pero siempre hubo ese sentimiento de que querían ir a San José, donde había más dinero. Querían ir a Fremont porque pensaban que había más dinero. Querían alejarse del Coliseo y trataron de anexar Laney College, porque pensaron que ese sitio facilitaría que las personas con más dinero en los suburbios vinieran a ver al equipo de béisbol”.

En mayo de 2021, el comisionado de la MLB, Rob Manfred, le lanzó un salvavidas a Kaval, respaldando el proyecto de la Terminal Howard y aumentando la amenaza de que los Atléticos podrían abandonar Oakland si la ciudad no aceptaba el nuevo estadio. La posibilidad de que la ciudad perdiera su último gran equipo deportivo profesional debilitó el movimiento de oposición lo suficiente como para que los Atléticos pudieran comenzar una negociación más seria con la ciudad.

Los Atléticos también comenzaron a buscar públicamente otras ciudades a las que mudarse, decidiéndose por Las Vegas como su plan de respaldo. Fisher, un recluso multimillonario y heredero de la fortuna de Gap Inc., casi nunca ofrece entrevistas o declaraciones, pero incluso él emergió de las sombras en mayo pasado para hacerse eco de MLB: “El éxito futuro de los Atléticos depende de un nuevo estadio”, Fisher. le dijo a ESPN. “Oakland es una gran ciudad para el béisbol y continuaremos con nuestro proyecto de estadio frente al mar. También seguiremos la dirección de MLB para explorar otros mercados”.

Kaval ha aprovechado al máximo su recién descubierto centro de atención, tanto en entrevistas con los medios como en borracheras de Twitter al estilo Trump, repitiendo los puntos de conversación de Howard Terminal mientras critica a cualquiera que critique la organización de los Atléticos.

Ha denunciado sin fundamento la falta de “cobertura justa y equilibrada” desde el “Medios basados ​​en SF,” reclamado falsamente una reconstrucción en el Coliseo no tendría en cuenta el aumento del nivel del mar, y afirmado engañosamente que los Atléticos todavía se están reuniendo con las partes interesadas reales, no solo con los negociadores de la ciudad, sobre el lado de los beneficios para la comunidad de un posible acuerdo de desarrollo. (No es el caso, según Tejada y Alvina Wong, una participante en el proceso de beneficios comunitarios).

Y trata cada voto local, demanda y actualización de noticias, incluso tangencialmente relacionadas con el desarrollo de Howard Terminal, como un gran logro o un enorme revés. En abril, por ejemplo, la propuesta de la ciudad se vio afectada por una demanda por preocupaciones ambientales, un giro esperado para un proyecto de esta envergadura, especialmente en California. Kaval inmediatamente concedió una entrevista al Revista de revisión de Las Vegas, diciendo que la demanda “simplemente trae más incertidumbre y refuerza aún más por qué estamos gastando tanto tiempo y esfuerzo… en Las Vegas como una opción para el club”. Cuando otros grupos presentaron demandas adicionales (una vez más, totalmente esperadas para un proyecto de infraestructura de miles de millones de dólares), Kaval le dijo al San Francisco Chronicle es “absolutamente loco que estas demandas sean posibles”.

En un claro intento de presionar al concejo municipal para que llegara a un acuerdo y hacer que los Atléticos parecieran negociadores proactivos, Kaval anunció públicamente una fecha límite arbitraria, el receso de verano del concejo del 25 de julio, para una votación vinculante sobre un acuerdo entre la ciudad y el equipo. Le pregunté repetidamente qué pasaría si la votación no se realizaba durante el verano, pero no me respondió con detalles. Todos los demás con los que hablé me ​​dijeron que llegar a un voto de compromiso este verano es completamente irreal.

“No tengo ningún sentido de que haya un impulso cívico para un nuevo estadio de béisbol”, dice Ratto. “John Fisher está tratando de crear influencia donde no la hay, y la ciudad está tratando de mantener la influencia que tiene. Tienes un callejón sin salida que creo, por el momento, es intratable, porque nadie siente que tiene que moverse”.

el meollo del asunto

Para comprender el argumento de vivienda asequible de Kaval, primero debe comprender las regulaciones en juego, una pregunta difícil para cualquiera, incluso para los expertos.

El código municipal de Oakland requiere que los desarrolladores paguen un fondo de subvenciones distribuido a otros desarrolladores que se especializan en unidades de bajos ingresos o, como alternativa, apartar unidades para residentes de bajos ingresos. Exactamente cuántas unidades deben ser “asequibles” depende de cuán “asequibles” sean realmente y para quién. Si el desarrollo incluye espacio comercial, el plan debe incluir viviendas adicionales para personas de bajos ingresos, para dar cuenta de las necesidades de la nueva fuerza laboral.

Oakland necesita desesperadamente nuevas viviendas; innumerables residentes, especialmente los habitantes negros de Oakland, han sido desplazados por décadas de gentrificación, y la cantidad de personas sin hogar en la ciudad se ha disparado en los últimos años. Pero muchos defensores de la vivienda consideran que el término legal “vivienda asequible” es engañoso, porque el alquiler “asequible” está vinculado al ingreso medio de un área. Eso significa que la mayoría de las viviendas “asequibles” siguen siendo inasequibles para las personas que más las necesitan, particularmente en un lugar como Oakland, donde la desigualdad de ingresos es tan marcada.

Los concejales y activistas con los que hablé creen que el borrador de la hoja de condiciones de la ciudad ya es un compromiso. Eso es especialmente cierto en el caso de las solicitudes de viviendas asequibles del consejo: el 15 % de los apartamentos dentro del desarrollo de Howard Terminal se alquilaron a precios inferiores a los del mercado y $50 millones en tarifas para mantener o construir varios cientos de unidades de viviendas asequibles en vecindarios cercanos.

Cuando le pregunté a Kaval si los Atléticos iban a estar de acuerdo con esa propuesta, que rechazó de todo corazón en julio pasado, hizo maniobras obstruccionistas con una confusa rutina de prestidigitación.

Primero, señaló que los Atléticos en realidad presentaron una contraoferta, que incluye propuestas de viviendas asequibles, a la ciudad en diciembre de 2021 y no han recibido respuesta. “No quiero negociar a través de los medios”, me dijo, cuando le pedí detalles de la propuesta.

Bien, dije: ¿al menos puede decirme si su oferta incluye un 15 % de vivienda asequible en el lugar?

“La ciudad es la que se desvía de las disposiciones legales de vivienda asequible en Oakland”, respondió Kaval. “Quieren algo que sea más”.

Dimos vueltas así en círculos durante un par de minutos más, con Kaval negándose a responder mis preguntas directas, afirmando en cambio que su discurso de diciembre incluía “un plan muy sólido” para viviendas asequibles y, ¡una vez más! —alegando que la ley solo requiere que el 5% de las unidades dentro del desarrollo se alquilen por debajo del mercado.

Le envié un correo electrónico a un vocero de los Atléticos poco antes de la publicación con preguntas detalladas que cubrían todo lo que iba a decir aquí. Le ofrecí a Kaval la oportunidad de responder a su conclusión incorrecta de que este proyecto solo requiere un 5 % de viviendas asequibles en el sitio, y abordar el hecho de que el ayuntamiento no tiene apetito por menos del 15 % de viviendas asequibles, como era su postura hace casi un año. Su respuesta, en su totalidad: “Nuestra contraoferta es más que la ordenanza existente de la ciudad”.

“A Kaval le pagan para que sea el villano principal de John Fisher”, me dijo Ratto. “Cualquier cosa que salga de su cara ya ha sido investigada por el jefe. Su posición es esencialmente la misma que tienen los Fisher, pero no pueden decirlo, que es que no quieren ninguna vivienda asequible. En absoluto. “

Silencio de radio

La organizadora principal de East Bay Housing Organisations, Tejada, quien ha hecho todo lo posible por mantenerse al tanto de las conversaciones sobre beneficios comunitarios entre la ciudad y los Atléticos, dice que, tal como ella lo entiende, la vivienda es el “punto conflictivo” de las negociaciones y un ” no titular” por el lado de los Atléticos. East Bay Housing Organisations no ha tenido noticias de Kaval o de los Atléticos directamente en más de dos años, lo que ella ve como un reflejo de la falta de interés de los Atléticos en trabajar con grupos comunitarios.

“La vivienda asequible es una gran necesidad en Oakland en este momento”, dijo. “¿Espero que los Atléticos de Oakland resuelvan la crisis de la vivienda? No. ¿Espero que sean parte de esta comunidad y que sean al menos un poco transparentes y vengan a la mesa con al menos algunas ideas? Claro”, me dijo.

Alvina Wong es miembro del comité directivo de beneficios comunitarios del proyecto, un grupo oficial de residentes de Oakland designados para asesorar sobre las partes de la propuesta, como viviendas asequibles, que afectarán más a los residentes. Ella también es parte de un grupo de trabajo que representa las necesidades de las personas en Chinatown, que colinda directamente con el sitio de desarrollo propuesto. Wong me dijo que nunca ha podido hablar directamente con Kaval, y que el comité directivo como organismo no se ha reunido en más de un año, desde que le presentaron a la ciudad y a los Atléticos una primera ronda de recomendaciones.

“La ciudad ha sido mucho más accesible y receptiva, pero todavía no tienen respuestas ni nada concreto que ofrecer, y tampoco han estado dispuestos a reabrir o reiniciar ningún tipo de proceso público para participar”, me dijo Wong. . “¿Están dispuestos a darnos informes de estado y cosas? Sí, en lugar de llegar a los Atléticos, donde hay silencio de radio”.

Wong recordó un ejemplo de una reunión pública en julio pasado: el grupo de trabajo de Chinatown tenía preguntas específicas sobre problemas de transporte alrededor del estadio de béisbol propuesto. Durante la reunión pública, Kaval dijo que el equipo tenía estudios que podía compartir, pero Wong nunca obtuvo nada, incluso después de hacer un seguimiento con Kaval y el representante de los compañeros A, Taj Tashombe.

“Es más de lo mismo”, dijo Wong. “Creo que muchos de nuestros miembros tienen grandes esperanzas de ganar un buen acuerdo de beneficios comunitarios, tienen grandes esperanzas de que este proyecto funcione. Pero nuestra esperanza se está desvaneciendo”.

Tampoco está claro cuántos miembros del consejo de la ciudad, que en última instancia tienen la tarea de votar “sí” o “no” en el plan, están informados. La mayor parte de las idas y venidas serias son entre el equipo y la administradora de la ciudad, Betsy Lake, quien no respondió a mis solicitudes de entrevista.

Lake, el personal de la ciudad y los negociadores contratados tienen la tarea de brindar actualizaciones periódicas al ayuntamiento. “En este momento, escucho una cosa hoy y la próxima semana y la otra semana, y luego le pregunto al personal de la ciudad y simplemente ponen los ojos en blanco. Ahí es donde estamos”, me dijo el concejal Noel Gallo, y agregó que cree que el equipo está usando Oakland como palanca para mudarse a Las Vegas.

Gallo y el concejal Carroll Fife (quien representa a West Oakland) son escépticos destacados de la propuesta de Howard Terminal, pero el resto del concejo ha señalado diferentes niveles de apertura al proyecto. Me acerqué a cada uno de ellos, les expliqué lo que Kaval me estaba reclamando y les pregunté si el 15% de viviendas asequibles en el lugar era una línea roja para ellos.

“Me atengo sin retroceder a los elementos de la hoja de condiciones aprobada por el concejo”, me dijo el concejal Kalb. “Me sentí incómodo incluso con algunas de las cosas a las que renunciamos, que la ciudad renunció, en parte de la hoja de términos del consejo. Y ya no me interesa rendirme. Esa hoja de términos es el resultado final. Deberíamos subir desde allí si es posible.

El concejal Loren Taylor estuvo de acuerdo. “Es importante que nos mantengamos firmes en un número serio en términos de compromiso con la vivienda asequible. Y creo que el 15% es donde deberíamos estar. Honestamente, deberíamos presionar por más, encontrar una manera de crear más. Creo que el 15% es una cantidad razonable que se espera que se incorpore a este proyecto”, me dijo.

Los concejales Rebecca Kaplan, Treva Reid, Sheng Thao y Nikki Fortunato Bas no respondieron o no ofrecieron comentarios sustantivos. La oficina del concejal Fife tampoco me respondió, pero ha dejado bastante clara su posición en el pasado, diciéndole a Oaklandside, “Yo sabría mejor [about affordable housing at Howard Terminal] si pudiera tener una conversación directa con las personas que pueden tomar decisiones sobre lo que se podría hacer, pero no tengo la sensación de que le den tanta importancia. Es lo contrario. Están tratando de alejarse de lo que la ciudad de Oakland tiene en los libros sobre lo que se supone que deben hacer los desarrolladores”.

Un control de la realidad

Kaval jura que su equipo está extendiendo un acuerdo único basado en beneficios para la comunidad, pero la postura actual de los Atléticos apesta a mantener a la ciudad como rehén para obtener una ganancia exorbitante. Una serie de fanáticos de los Atléticos en las redes sociales dicen que no confían en Kaval (o en el propietario John Fisher), pero aún argumentan que el proyecto de la Terminal Howard será un beneficio neto para la ciudad de Oakland. El problema con esa perspectiva alegre es que requiere enorme saltos de fe, mientras pasa zumbando lo que realmente está sucediendo entre los Atléticos y la ciudad.

“Los Atléticos quieren que tengamos una fe incuestionable en lo que están haciendo”, me dijo Tejada. “Pero hasta ahora no nos han demostrado por qué debemos confiar en ellos. No han sido transparentes ni comunicativos”.

Ya hay cuatro miembros del consejo de la ciudad de Oakland que señalan serias preocupaciones sobre las payasadas de vivienda asequible de los Atléticos. Cinco votos negativos hundirán el proyecto; si Kaval y Fisher no hacen algunas concesiones tangibles, es muy probable que el proyecto de la Terminal Howard esté frito.

“Tienes que abrazar a The Town, no puedes aceptarlo con frialdad”, dijo Ratto. “[Kaval and Fisher] Realmente pensé que la ciudad los aceptaría de inmediato, pero el hecho es que tienes que demostrarles a los habitantes de Oakland que te preocupas por ellos. Los Atléticos nunca han hecho eso… siempre han estado buscando otro lugar adonde ir. Es por eso que los Atléticos nunca se han enraizado bien en el Este de la Bahía”.

Ratto plantea un punto justo: incluso cuando Kaval intenta transmitir que los Atléticos apoyan proactivamente a Oakland, no puede evitar revelar sus sentimientos reales sobre la ciudad y las personas que viven allí.

“Recuerde”, me dijo, cuando le pregunté por tercera vez cuántas viviendas asequibles están dispuestos a ofrecer los Atléticos a los residentes de Oakland. “No hay beneficios comunitarios sin proyecto. Ninguna.”