San Francisco Center puede quedarse sin Westfield, pero se avecinan grandes cambios
Cuando se supo la noticia esta semana de que Westfield estaba entregando el centro comercial San Francisco Center a su prestamista, no pasó mucho tiempo para que la narrativa de la ciudad volviera a surgir.
En verdad, la salida del operador del centro comercial de la ciudad tomó dos años. Por supuesto, la intención original era vender la propiedad, en lugar de obligarla a una ejecución hipotecaria. Sin embargo, funcionalmente, incluso cuando Westfield y el copropietario del centro comercial Brookfield Properties suspenden los pagos del préstamo del complejo comercial, los expertos que hablaron con SFGATE creen que el asediado edificio no se convertirá en un espacio vacante en el corto plazo.
Los valores inmobiliarios comerciales en el centro de San Francisco se han desplomado durante meses en SoMa y el distrito financiero, como lo demuestran las ventas recientes de 350 California St. y 550 California St., las cuales se vendieron por mucho menos de su valor estimado. La salida de Westfield del San Francisco Center probablemente se logró con el cierre de su conocida tienda Nordstrom, lo que indicó que Westfield tendría dificultades para generar suficientes ingresos para pagar su préstamo, estimado en $ 558 millones.
“El valor de la propiedad está por debajo del monto del préstamo”, dijo Dennis Williams, director gerente de Northmarq, una firma de servicios financieros de bienes raíces comerciales. “Ahí es cuando tomas la decisión de devolver las llaves en lugar de venderlas a un tercero”.
No es fácil refinanciar préstamos en grandes espacios comerciales, agregó, por lo que es más sencillo marcharse. “No significa que el centro comercial se esté derrumbando, per se”, dijo Williams. “La implicación es que no tienes un propietario que tenga un interés creado a largo plazo en la propiedad”.
Por el momento, no hay muchas razones para tener un interés creado a largo plazo en el Centro de San Francisco. Las ventas totales fueron de $298 millones en 2022, en comparación con $455 millones en 2019, según un portavoz de Westfield. Sans Nordstrom, uno de los inquilinos principales del centro comercial, ese número está a punto de caer aún más en 2023. Otros indicadores pintan un panorama preocupante: el tráfico peatonal ha disminuido un 43% en el centro comercial de San Francisco desde 2019, mientras que las otras propiedades de Westfield han visto un 98 % de recuperación, según datos facilitados por la empresa. La tasa de vacantes del centro comercial ha caído por debajo del 55%.
Muchos minoristas en los centros comerciales participan en lo que se denomina “acuerdos de coarrendamiento”, lo que permite a los inquilinos negociar los términos del contrato de arrendamiento en función de la proximidad a un inquilino principal, una tienda como Nordstrom o Bloomingdale’s en este caso. A menudo, esos contratos de arrendamiento tienen cláusulas que pueden cambiar los términos del alquiler si un arrendatario principal se va o que permiten a los minoristas salir de los arrendamientos por completo. No está claro si y cuántas tiendas dentro del centro comercial Market Street tienen arrendamientos como este, pero esta sería probablemente la única forma en que las cosas podrían cambiar drásticamente en los próximos seis a 12 meses.
Ese flujo constante de malas noticias y mala prensa tiene a los propietarios de las tiendas restantes en el centro comercial preocupados por un impacto en la reputación y una pérdida adicional de tráfico peatonal para sus negocios. “Estoy preocupado porque el negocio ha ido mal, pero ahora me preocupa que esto empeore las cosas”, dijo Samuel Argueta, propietario del taller de reparación de calzado Shoe Wiz. “La gente me ha estado preguntando si vamos a cerrar, especialmente desde Nordstrom”.
Argueta dijo que el negocio ha bajado desde la pandemia y que ha estado trabajando solo para mantenerse a flote. Si se ve obligado a cerrar su tienda en el centro comercial, dijo, intentará abrir cerca para mantener su base de clientes.
Un futuro propietario tendrá que ser creativo para recuperar los ingresos y el tráfico peatonal. Ali McEvoy, un especialista en arrendamiento minorista de Maven Commercial que anteriormente alquiló propiedades en el centro comercial, dijo que había planes en proceso para transformar Westfield en un espacio de uso más mixto hace años, pero la pandemia los detuvo. Dijo que se sorprendería si un nuevo propietario no quisiera quedarse con los dos primeros pisos de las tiendas, pero “son los pisos superiores los que siempre han sido un desafío”.
Reimaginar el espacio por completo con un amplio capital será crucial para un comprador, dijo McEvoy, pero las posibilidades son infinitas. “Hay cientos de grandes operadores a nivel internacional que no han considerado nuestro mercado”, dijo. “Hay conceptos interesantes que se pueden encontrar en todo el mundo”.
Hizo referencia a conceptos experimentales innovadores, así como exhibiciones como la experiencia inmersiva de Van Gogh en 2021. Un nuevo operador podría reutilizar parte del espacio más grande en un lugar de entretenimiento en vivo con comedia o música, por ejemplo, dijo. McEvoy se mantiene optimista sobre el futuro a mediano y largo plazo del edificio: “Dentro de dos años, será un mundo diferente. Ese es el tiempo que lleva cerrar un trato y abrirlo”.
David Greensfelder, un planificador y consultor de bienes raíces minoristas con sede en San Francisco, le dijo a SFGATE en abril de 2022 que el San Francisco Center era “bienes raíces absolutamente insustituibles” y que no creía que el centro comercial estuviera en riesgo. Cuando habló con SFGATE esta semana, Greensfelder dijo que sus comentarios muestran cuánto puede cambiar en un año. Todavía no cree que el edificio esté en riesgo de ser tapiado, pero predice que podrían pasar de cinco a siete años, en lugar de dos años, para ver surgir la próxima iteración del edificio. Ya sea que se trate de un componente residencial adicional o de nuevos usos mixtos en los pisos superiores, es necesario realizar modificaciones importantes, dijo.
El centro de San Francisco ha visto recesiones antes, y Williams dijo que la situación en este momento le recuerda la caída de las puntocom, pero es peor. El apetito por la inversión comercial en la ciudad es tan bajo como entonces, pero esta vez, las políticas adicionales de la ciudad podrían dificultar que los inversores elijan un proyecto arriesgado.
Incluso si la entrega del edificio por parte de Westfield tiene efectos mínimos en el centro comercial en sí, aún podría tener un efecto dominó más amplio en todo el sector de bienes raíces comerciales en el centro de San Francisco. “Cuando hay grandes ejecuciones hipotecarias y los prestamistas asumen pérdidas, se vuelve más difícil obtener nuevo capital”, dijo Williams. “Y esa es una nueva parte importante de la reinvención de los bienes raíces”.
La reportera de SFGATE Susana Guerrero contribuyó a esta historia.
