Miami-Dade convertirá un “espacio desaprovechado” en un barrio vibrante

Los residentes podrían ir cómodamente a pie al trabajo o desplazarse en una miríada de opciones de transporte a pocos pasos de su casa -Metrobus, Tri-Rail, Metrorail o Metromover-, o bien acceder fácilmente a la I-95. Para ir de vacaciones, las familias podrían pasear hasta un tren rápido de Brightline para ir a Disney World o al Acuario de Florida de Tampa, o ir en Metrorail directamente al Aeropuerto Internacional de Miami y, más allá, volar a casi cualquier parte del mundo.

En lo que se considera uno de los mayores y más ambiciosos planes de reurbanización del país, el condado de Miami-Dade ha empaquetado unos 17 acres de bienes inmuebles de propiedad pública en el centro de la ciudad y los ha sacado a concurso. El condado espera atraer a los promotores que puedan cumplir con un plan de gran alcance para un distrito céntrico transformado, conectado y vital con miles de residentes y nuevos espacios cívicos.

Sin embargo, no es algo seguro.

El camino hacia el desarrollo de lo que el condado ha denominado MetroCenter será largo -los funcionarios dicen que podría llevar 15 años- y estará lleno de obstáculos desalentadores. El coste de la construcción de todo, incluidos entre 6.000 y 8.500 nuevos apartamentos y condominios, podría ascender a unos 10.000 millones de dólares, según las autoridades. Calificaron la estimación como “un punto de referencia inicial” que se irá afinando a medida que avance la planificación del proyecto.

La estrategia de financiación parece sencilla, pero para los promotores es una petición muy grande: A cambio de la oportunidad de construir proyectos a gran escala en terrenos de primera categoría, pagarían a Miami-Dade la renta del mercado y un pequeño porcentaje de los beneficios, reservarían al menos un par de miles de apartamentos como viviendas asequibles y para la mano de obra, y proporcionarían al condado los nuevos edificios públicos necesarios, como una nueva biblioteca principal. El condado obtendría una ganancia inesperada de nuevos ingresos, incluyendo millones en impuestos sobre la propiedad cada año, y obtendría mejores instalaciones sin recurrir a los contribuyentes.

Para comprender la formidable escala de la transformación que Miami-Dade pretende lograr, haga un recorrido por la realidad sobre el terreno alrededor de la losa monolítica de la torre del Centro Gubernamental Stephen P. Clark hoy. Las propiedades del condado se extienden aproximadamente desde la I-95 y el río Miami hacia el este hasta las vías del ferrocarril de la Costa Este de Florida, y desde Flagler Street hasta Northwest Third Street.

Los 17 acres que están en juego son, en su mayoría, una mezcolanza de aparcamientos y garajes; una gasolinera del condado y un taller de reparación de flotas; aceras agrietadas y manchadas; zonas verdes desaliñadas e infrautilizadas; un par de edificios anticuados del condado, uno de ellos tan deteriorado que ya va a ser demolido; y el poco visitado complejo del centro cultural que alberga el museo HistoryMiami y la Biblioteca Principal del condado.

Los 17 acres que están en juego son en su mayoría una mezcla de estacionamientos y garajes, una gasolinera del condado y un taller de reparación de flotas, aceras agrietadas y manchadas, áreas verdes desaliñadas e infrautilizadas, un par de edificios anticuados del condado, uno de ellos tan deteriorado que ya va a ser demolido, y el poco visitado complejo cultural tipo fortaleza que alberga el museo HistoryMiami y la Biblioteca Principal del condado.

A excepción de la torre Clark, que permanecería en su lugar, el condado dice que todo lo demás puede desaparecer. Eso incluye el anexo octogonal, parecido a un ovni, que alberga las cámaras de la comisión de Miami-Dade, así como el centro cultural, de apenas 40 años de antigüedad y diseñado por el famoso arquitecto Philip Johnson. Los promotores tendrían que proporcionar nuevas viviendas para la comisión, HistoryMiami y la biblioteca principal, entre otras instituciones y organismos.

REUTILIZACIÓN DE “LA TIERRA DEL PUEBLO

Para la comisionada de Miami-Dade, Eileen Higgins, que ha encabezado el plan MetroCenter, las extensas propiedades del condado en el centro de la ciudad representan una enorme oportunidad perdida en un momento en que los bienes inmuebles locales son cada vez más valiosos, la oferta de suelo urbano disponible para el desarrollo se está reduciendo, y hay una escasez desesperada de lugares asequibles y céntricos para que los miamenses vivan.

“Gran parte es espacio desperdiciado”, dijo Higgins, cuyo distrito incluye las propiedades que se van a reurbanizar, en una entrevista. “Esta es la tierra del pueblo. Deberíamos usarlo para resolver ellas necesidades de la gente”.

El momento es especialmente propicio para la reurbanización y transformación del centro de la ciudad, dijo Higgins.

Brightline, el servicio privado de trenes de pasajeros cuya empresa matriz construyó un enorme complejo de estaciones de varias manzanas que colindan con las propiedades del condado, pronto iniciará el servicio a Orlando y tiene previsto ampliar su línea ferroviaria de alta velocidad a Tampa. Su empresa matriz también ha contratado a un promotor para que construya dos nuevas torres residenciales junto a su estación MiamiCentral, que ya cuenta con un par de edificios de apartamentos alquilados y un rascacielos de oficinas.

Mientras tanto, una extensión terminada de la línea pública de tren de cercanías Tri-Rail a MiamiCentral, también parece finalmente lista para comenzar a funcionar después de largos retrasos.

Y se está construyendo un nuevo tribunal civil del condado justo al sur del complejo MiamiCentral. Sustituirá al histórico juzgado, que será vendido para ser renovado para un nuevo uso, posiblemente como hotel, aunque no como parte de la iniciativa del MetroCentro.

Si funciona, el plan del condado reconvertiría radicalmente en un barrio de la ciudad un centro neurálgico gubernamental y cívico ideado en los años 70 y construido a principios de los 80 para revitalizar el centro de Miami, con un éxito, en el mejor de los casos, parcial.

El antiguo distrito del centro de la ciudad, centrado en Flagler Street, fue en su día el centro de la vida empresarial, comercial y de ocio de Miami. Pero entró en un largo y pronunciado declive a medida que la clase media de Miami se marchaba a los suburbios a partir de la década de 1960. El derribo en 1964 de la estación ferroviaria original del industrial y cofundador de Miami, Henry Flagler, en el emplazamiento de la nueva MiamiCentral de Brightline, fue sólo uno de los hitos más notables de la caída del centro.

La construcción de la torre del ayuntamiento, el centro cultural y la conexión del centro con los barrios y suburbios del sur, el norte y el oeste a través del Metrorail fueron un esfuerzo por devolver la vida al centro. En los años siguientes, Miami-Dade, la ciudad de Miami y el estado de Florida invirtieron millones más en nuevos edificios públicos en el extremo occidental del centro, incluyendo una escuela secundaria y un colegio de la policía que colindan con el cuartel general de la policía de Miami y un juzgado de menores arquitectónicamente distintivo.

Pero sin gente que viva allí, las instituciones públicas por sí solas no lograron despertar una nueva vida cívica o comercial en la zona, especialmente después de las horas de trabajo y los fines de semana.

La incorporación de apartamentos, condominios y escuelas públicas locales, otro elemento del plan del condado que los promotores deben proporcionar, daría a Miami lo que siempre le ha faltado, dijo Higgins: un verdadero barrio urbano con todas las opciones de transporte y una panoplia de servicios y comodidades en el que no se necesita un coche para la vida diaria, pero que también es ideal para las familias. En la jerga de la planificación, se llama desarrollo orientado al tránsito, o TOD.

“En otras ciudades se puede vivir en un barrio alto y formar una familia. No se puede formar una familia en el centro de Miami”, dijo Higgins. “Desafía el propósito de un TOD, si tus hijos no pueden caminar a la escuela”.

El rendimiento financiero para los promotores participantes es potencialmente enorme, algo con lo que el condado cuenta. Pero también lo serán las inusuales y exigentes responsabilidades públicas que los promotores deben aceptar para participar.

CÓMO FUNCIONARÍA

Higgins ha trabajado en el plan con la alcaldesa de Miami-Dade, Daniella Levine Cava, y con funcionarios del condado durante unos dos años, consultando con promotores y abogados especializados en el uso del suelo para asegurarse de que la idea es viable.

“Hay un interés absoluto”, dijo Higgins, refiriéndose a los promotores. “Este puede ser un proyecto definitorio para un equipo de desarrollo. ¿Cuántas veces se consigue crear un barrio que sea también la sede del gobierno y el centro del tránsito?”

En el último mes, el condado ha publicado un borrador de resumen conceptual que describe su plan y unas 600 páginas de especificaciones, también en forma de borrador, que los promotores tendrían que seguir. Las directrices abarcan todo, desde los requisitos de vivienda hasta las mejoras de infraestructura y una lista detallada de necesidades para la biblioteca.

“El condado ha hecho un montón de trabajo. Todos los departamentos han participado básicamente”, dijo Higgins. “La biblioteca y HistoryMiami han hecho un excelente trabajo, y tienen una buena idea de lo que necesitan”.

Pero eso no significa que el condado haya establecido con precisión qué se construiría, dónde o cuándo. Correspondería a los promotores participantes resolver el complejo tablero de proyectos, con una gran advertencia, dijo Higgins: no puede haber interrupción de los servicios públicos y de la biblioteca ni de las operaciones de HistoryMiami.

El condado está sólo al comienzo de lo que será un largo y arduo proceso para desarrollar un plan maestro detallado para MetroCenter.

Esacaba de embarcarse en un esfuerzo de dos años para identificar a un promotor principal que se encargaría de elaborar el plan maestro del MetoCenter, averiguar cómo financiarlo y supervisar su desarrollo en virtud de un acuerdo que se negociaría con los funcionarios de Miami-Dade.

El condado está recopilando comentarios públicos sobre el borrador de los planes y lanzará una solicitud de propuestas a los promotores a mediados de septiembre, dijo Rita Silva, jefa de adquisiciones del proyecto para Miami-Dade.

A mediados del próximo año, el condado espera nombrar hasta cinco finalistas a los que se les pedirá que desarrollen propuestas más específicas. El condado emitiría entonces una solicitud final de propuestas, y la oficina del alcalde recomendaría un ganador en 2024, dijo Silva.

Tras la firma de un acuerdo detallado, el promotor principal reclutaría socios para diseñar y construir proyectos individuales.

Los funcionarios del condado subrayan que todavía no hay nada grabado en piedra y que los detalles están sujetos a cambios a medida que los planes evolucionan para garantizar su viabilidad.

“Estamos en una fase muy temprana”, dijo Silva. “Hay muchas piezas en movimiento”.

CENTRO DE TRANSPORTE

Un elemento clave en el plan es un nuevo centro para las numerosas rutas de Metrobus que comienzan y terminan en las calles del centro de la ciudad alrededor del centro de gobierno, pero proporcionan poco en la forma de refugio o servicios para los usuarios. Una estación de varios niveles que podría construirse en la base de una nueva torre consolidaría las paradas en un entorno cómodo tanto para los pasajeros como para los conductores.

La estación de autobuses, la estación combinada de MiamiCentral y Tri-Rail y la estación de Metrorail y Metromover de Government Center estarían idealmente conectadas para que los pasajeros puedan pasar sin problemas de una a otra y estar protegidos del sol y la lluvia, dicen los funcionarios del condado.

A diferencia del resto del plan MetroCenter, los funcionarios del condado no esperan que los promotores paguen el centro de tránsito. Eso saldría de la parte de Miami-Dade del impuesto de ventas de transporte de medio centavo. El condado ya cuenta con especificaciones detalladas para la estación elaboradas por el gigante de la ingeniería AECOM. Higgins ha dicho que la estación es uno de los elementos más complejos del plan MetroCenter.

VIVIENDAS ASEQUIBLES

Las propiedades del condado incluidas en la licitación pueden albergar la friolera de 23 millones de pies cuadrados de desarrollo total porque ya están designadas como zona de tránsito rápido de Miami-Dade. Se trata de una categoría de zonificación de alta densidad que se aplica a los terrenos propiedad del condado que lindan con las estaciones de metro, incluso cuando éstas se encuentran dentro de los límites de un municipio como la ciudad de Miami. Aunque pueden ser necesarios algunos ajustes, Higgins dijo que la zonificación existente debería ser suficiente para cumplir los objetivos de desarrollo del condado.

Esto significa que los promotores deberían ser capaces de colocar entre 6.000 y 8.500 apartamentos o condominios en los bienes inmuebles disponibles, especialmente porque la zonificación de tránsito rápido permite reducir los requisitos de estacionamiento. El condado exigirá a los promotores que un tercio de los nuevos apartamentos, es decir, un mínimo de 2.000 unidades, sean de alquileres que cumplan con los criterios de ingresos y rentas de la vivienda asequible o laboral. Esto se dirigirá a una gama de hogares que ganan desde menos del 80% de los ingresos medios de la zona hasta el 140% del punto de referencia, que ahora se sitúa en 68.300 dólares. La cifra de ingresos que se aplique variará en función del momento en que se construyan las viviendas.

La zonificación permite técnicamente una altura ilimitada, pero la Administración Federal de Aviación y las normas del condado limitan los edificios altos en el centro de la ciudad porque se encuentran bajo las rutas de vuelo hacia y desde el aeropuerto de Miami. Se determinará la altura de los proyectos individuales, pero las normas limitan la altura de las torres a 1.049 pies a lo largo de la bahía.

SERVICIOS CÍVICOS

El plan prevé un parque público de al menos 2,5 acres en el centro del nuevo desarrollo. El parque podría reemplazar el anexo de la cámara de la comisión en la entrada sur de la torre Clark, así como una plaza y un césped verde adyacente infrautilizado en el flanco occidental del edificio.

Una valiosa e icónica escultura en la plaza, “Cuenco caído con rodajas y cáscaras dispersas”, de los renombrados artistas pop Claes Oldenburg, fallecido recientemente, y su esposa y compañera artística Coosje van Bruggen, probablemente tendría que trasladarse a un lugar fuera del centro porque ocupa demasiado espacio, dijo Higgins. Otros comisarios ya lo han solicitado para sus distritos, dijo.

Los promotores también tendrían que proporcionar nuevos hogares para HistoryMiami y la biblioteca principal. El museo es una institución privada sin fines de lucro que recibe apoyo del condado y opera dos edificios en el centro cultural, aunque no tiene un contrato formal de arrendamiento o uso con Miami-Dade.

Higgins dijo que un nuevo edificio permitiría al museo, que describiócomo “estrecho” en su sede actual, para mostrar mejor la historia de la ciudad y su espectacular y creciente colección de objetos y artefactos, y para aumentar significativamente la asistencia, ahora obstaculizada por su ubicación fuera de la vista.

La nueva biblioteca principal incluiría un auditorio público con 300 asientos, un espacio para eventos multiuso y una galería de exposiciones para mostrar la extensa colección de arte del sistema, además de espacio para libros y materiales de investigación, ordenadores públicos, almacenamiento y otras funciones típicas de las bibliotecas.

Los promotores también tendrían que proporcionar una nueva guardería que sustituyera a la existente en un edificio de una sola planta en los terrenos del centro gubernamental que sería demolido, así como nuevos edificios escolares desde preescolar hasta secundaria.

OFICINAS DEL CONDADO Y ESPACIOS PÚBLICOS

El plan también exige a los promotores que proporcionen nuevas dependencias para el departamento de parques y actividades recreativas del condado y un innovador programa del condado para jóvenes con problemas, el Centro de Evaluación Juvenil. En la actualidad, ambos están alojados en un edificio de oficinas estrecho y anticuado, a una manzana de la torre del ayuntamiento.

Los ocupantes de otro edificio de oficinas del condado en el 140 de la calle Flagler ya han sido desalojados por problemas estructurales. Está previsto que el edificio sea derribado.

Los promotores también deben proporcionar un reemplazo para un pequeño edificio de mantenimiento de automóviles y camiones del condado, así como un estacionamiento una vez que un par de garajes envejecidos que sirven a los empleados de Miami-Dade y al centro cultural sean demolidos para dar paso a las torres.

Por último, los promotores tendrían que aportar una nueva cámara de asamblea pública de 50.000 pies cuadrados y 300 asientos para la comisión del condado.

Al igual que el centro de tránsito previsto, la mayoría de los edificios cívicos y de apoyo que el condado quiere pueden incorporarse a proyectos individuales a medida que se construyen, dijo Higgins. Este enfoque permitiría al condado aprovechar los terrenos infrautilizados y el valioso espacio aéreo -la enorme cantidad de edificios de gran altura no construidos que permite la zonificación actual-, al tiempo que se amplían y mejoran los servicios públicos y se asegura un lugar para las familias de ingresos bajos y medios.

“Queremos dar a este terreno un uso económico y un buen uso”, dijo Higgins. “¿Podría obtener más ingresos si sólo construyéramos condominios de lujo? Probablemente. Pero queremos que este plan se centre en la asequibilidad. A fin de cuentas, este plan paga todo lo que pido”.