Las 3 principales ventas de viviendas de San Francisco muestran que 2022 fue el año del comprador
2022 fue un año inmobiliario muy diferente a 2021. El año pasado, las casas de San Francisco se vendieron en un promedio de 16 días, y el 72,9 % de esas casas se vendieron por encima del precio de cotización. En 2022, esa locura terminó, ya que factores como el aumento de las tasas de interés y una recesión en el mercado tecnológico devolvieron el poder al comprador de vivienda en la segunda mitad del año.
Las ventas de casas más caras en San Francisco en 2022 dan testimonio de este cambio de poder. Aunque muestran ofertas de decenas de millones, estas ventas residenciales, registradas en el servicio de listado múltiple, no representan el frenesí de bienes raíces de lujo disfrutado en 2021.
Los tres mayores ganadores en 2022 muestran lo que el agente inmobiliario de San Francisco, Alexander Clark, fundador de los pasos delanteros, llama a una “reorganización general” en el metro de San Francisco. “Lo que se destaca es el cambio en la dinámica del mercado a partir de junio de este año”, dijo. “Fue entonces cuando las tarifas realmente comenzaron a subir y los compradores se volvieron cada vez más tercos”.
El corredor de bienes raíces Herman Chan de Golden Gate Sotheby’s International Realty dijo que el juego ha cambiado por completo. Según los datos de finales de año, “los vendedores y los agentes de cotización ya no pueden jugar con la estrategia de ‘precio bajo, ver cómo se va’. Eso solo funciona cuando el mercado está caliente y los compradores se ven afectados por [the fear of missing out]. En consecuencia, los listados han girado hacia la estrategia de ‘precio transparente’ donde el precio es, más o menos, lo que el vendedor aceptaría”.
De las tres principales ventas en el mercado, solo una experimentó la indignidad de una oferta por debajo de la lista. Parece que la sobreoferta furiosa que caracterizó 2021 puede haber desaparecido en 2022.
1. 999 Green St., No. 3201 y No. 3202
La venta más cara del año no fue, para variar, una mansión unifamiliar, sino un par de penthouses contiguos. Estas unidades en la torre Summit, acuñadas como la “joya de la corona” del horizonte de San Francisco, una vez se combinaron para usarlas como una sola casa como vivienda del exsecretario de Estado (e inversionista defraudado de Theranos) George Shultz, quien vivía allí con su esposa Carlota.
La propiedad figuraba como dos penthouses, un penthouse norte (No. 3201) que pedía $17 millones y un penthouse sur (No. 3202) que pedía $12 millones. Juntas, las unidades se combinan para ofrecer más de 10,000 pies cuadrados de vistas panorámicas en el cielo. Alguien los compró a ambos por dinero en efectivo, presumiblemente para vivir en ellos como uno solo, al estilo de la familia Shultz. La transacción de $29 millones fue noticia como la venta de condominios más costosa en San Francisco en 2022 y, de hecho, es la venta en el mercado más costosa de este año.
Sin embargo, es notable que esta venta no representa una transacción sobrepujada. El pedido fue un total de $29 millones, y eso es precisamente lo que se pagó.
2. 2006 Washington St., No. 2
La segunda venta pública con el precio más alto en San Francisco este año no fue rápida: 2006 Washington St., No. 2, es una cooperativa que cotizaba en $30 millones en enero, obtuvo una importante reducción de precio a $19 millones en septiembre y vendido en noviembre por ese precio exacto.
La casa es una unidad de lujo de cuatro dormitorios, que ofrece seis terrazas, techos de 12 pies y dos espacios de estacionamiento, y está ubicada en uno de los edificios trofeo más reconocibles de Pacific Heights, una torre de la década de 1920 diseñada por Conrad Alfred Meussdorffer.
Esta combinación de precio de lista/precio de venta es nueva para esta ciudad, al menos en términos de los últimos dos años. En 2021, no era raro que hasta el 73% de las casas en un vecindario particular de San Francisco se vendieran sin pedirlas. Al finalizar el año, los datos mostraron que más del 70% de las viviendas que se vendieron en 2021 se vendieron por encima de su precio de lista en esta ciudad.
3. 2950 Avenida Pacífico.
Esta es la única casa en el mercado que se ubicó en la lista de las mejores ventas, pero también se vendió por debajo de la cantidad solicitada. La mansión tiene dos direcciones porque está en medio de una remodelación aún incompleta: se proyectó que la puerta principal se mudaría a 2895 Broadway. Dentro de la morada histórica de Gold Coast hay ocho habitaciones y 12 baños. Los planes para la remodelación, un proyecto diseñado por Snohetta (SFMOMA) y Troon Pacific (cuyo trabajo es reconocible en las nuevas construcciones con certificación LEED en los vecindarios más caros de la ciudad), fueron parte del paquete general de este acuerdo. El comprador obtuvo una mansión existente de 12,000 pies cuadrados, con permisos y planos arquitectónicos aprobados para permitir una expansión de hasta 20,000 pies cuadrados.
Con un precio original de $ 29,5 millones, luego se eliminó de la lista y resurgió con un precio de venta de $ 20 millones unos meses después. Esta lista finalmente se vendió en $ 17 millones.
¿Qué viene en 2023?
Con 2022 tan diferente de 2021 debido a las subidas de tipos de interés y la desaceleración tecnológica, los expertos esperan que 2023 comience de forma similar. “Sospecho que será más de lo mismo cuando lleguemos a un lugar de equilibrio. Sospecho que los vendedores que no eran realistas podrían finalmente darse cuenta de que el mercado cambió bajo sus pies, ajustarán sus precios (a la baja) y los compradores se abalanzarán”, dijo Clark.
Pero la historia muestra que San Francisco nunca permanece inactivo por mucho tiempo, y medir cuándo este equilibrio podría volver a los vendedores podría requerir una bola de cristal. “Los compradores todavía están tratando de cronometrar el fondo, y luego, como casi siempre es el caso en SF, muchos de ellos se lo perderán”, dijo Clark.
