La necesidad de viviendas asequibles choca con las leyes de zonificación de Utah

Esa es la gran conclusión de un nuevo informe de la Fundación Utah, que cuestiona la sabiduría de las prácticas de zonificación predominantes en el siglo XX, que separan las áreas comerciales y residenciales, al tiempo que favorecen el desarrollo orientado a los automóviles, y argumenta que las leyes de zonificación, predominantemente bajo la jurisdicción de los gobiernos locales, están obstaculizando la asequibilidad.

El informe, Obstáculos y Oportunidades, publicado este mes, es la cuarta y última entrega del estudio “Missing Middle Housing” de la Fundación Utah, que ofrece una visión global del carácter, la viabilidad y los impactos de una categoría de viviendas que, según la fundación, es necesaria para ayudar a reducir los estratosféricos costes de la vivienda en el estado.

Como ejemplo de los obstáculos normativos, el estudio muestra que en el condado de Salt Lake más del 88% del suelo residencial está zonificado para viviendas unifamiliares que no satisfacen la demanda, lo que es representativo de otras zonas a lo largo del Wasatch Front.

Esto significa que los promotores que persiguen viviendas medias en comunidades existentes deben obtener permisos de uso condicional o aprobaciones de rezonificación, un proceso cuyas bajas tasas de éxito y gastos administrativos añadidos han disuadido cada vez más de construir proyectos que diversificarían la cartera de viviendas del estado.

“Después de asistir a cientos de audiencias públicas, diré que es casi imposible conseguir proyectos de vivienda media en zonas unifamiliares”, dijo Nate Pugsley, fundador de Brighton Homes, que se especializa en proyectos de vivienda media.

Pugsley explicó que cuando los promotores buscan la aprobación de la ciudad para modificar la zonificación del plan general y permitir la vivienda media en zonas unifamiliares, “eso es como una guerra. Para la mayoría de las ciudades, rehacer puntos de su plan general es abrir una lata de gusanos. La gente se desata por ello, y por eso las ciudades no se atreven”.

Por supuesto, las normas monofamiliares son estrictas por parte de los comisarios y los concejales elegidos, cuya reticencia al aumento de las viviendas multifamiliares refleja las preferencias de sus electores, algo que se pone de manifiesto en las encuestas citadas en el informe Obstáculos y Oportunidades.

Las encuestas, realizadas por Envision Utah, revelan que, aunque los habitantes de Utah están cada vez más preocupados por los precios de la vivienda, mantienen una fuerte oposición a los nuevos proyectos de vivienda en sus alrededores.

Un tercio de los encuestados está de acuerdo con la afirmación: “Me siento más cómodo con el desarrollo en otras ciudades o pueblos cercanos, pero no en mi propia comunidad”. Un tercio se muestra neutral y el último tercio está en desacuerdo.

“Se ven resultados en los que el 80% dice que apoya una amplia variedad de opciones de vivienda, pero donde eso se rompe es cuando dicen: “Pero no junto a nosotros”. Cuando eso ocurre en todas las comunidades, no se consigue el escenario de vivienda que la gente dice querer”, dijo Ari Bruening, director general de Envision Utah, que cree que la aversión a la vivienda de barrio refleja una preocupación general por el crecimiento.

“Hemos visto en los últimos siete años un aumento de la preocupación por el crecimiento. Los habitantes de Utah están sintiendo realmente los altos precios de la vivienda, el aumento de la congestión, y eso está empezando a traducirse en la oposición a las nuevas viviendas y la gente está diciendo: ‘No sé hacia dónde se dirige esto, así que vamos a ir más despacio'”.

El punto de Bruening se muestra en otra pregunta de la encuesta que muestra que la mitad de los encuestados cree que “las comunidades de Utah deberían aprobar menos viviendas para frenar el crecimiento.”

Si no se construye, parecen sugerir los encuestados, entonces no vendrán.

Aunque, con la tasa de natalidad del estado, históricamente en declive pero todavía competitiva, junto con una atractiva industria tecnológica que sigue atrayendo a los solicitantes de empleo, los inquilinos y los futuros propietarios de viviendas pueden aparecer de todos modos.

“Supongo que podríamos arruinar nuestra economía y nuestra calidad de vida, y entonces dejaríamos de crecer. Pero mientras tengamos una alta calidad de vida y una economía próspera vamos a crecer. Eso no se puede parar”, dijo Bruening. “Así que la verdadera pregunta que deberíamos hacernos no es cómo frenamos o detenemos el crecimiento, sino cómo lo acomodamos de forma que se conserve la calidad de vida que nos gustaría en Utah”.

La ansiedad por el crecimiento se manifiesta actualmente en Tremonton, en el condado de Box Elder, donde los dirigentes de la ciudad han anexionado recientemente un135 acres en la ciudad con la intención de implementar el desarrollo de River’s Edge, una zona superpuesta de uso mixto que alberga hasta 750 nuevas unidades de propiedades unifamiliares y multifamiliares.

El proyecto no tardó en suscitar la ira de los residentes de toda la vida, que se oponen a la rápida expansión, y dio lugar a una campaña de recogida de firmas para revocar la urbanización por medio de la votación, una campaña que se denominó Slow the Grow.

“Creo que en parte se trata de problemas de crecimiento. Estamos creciendo muy rápido y el crecimiento viene de dentro y fuera de nuestra ciudad. Por un lado, hay una crisis de vivienda asequible, pero por otro lado, hay cuestiones que son importantes para nuestros residentes actuales y la ciudad no ignora cuáles son las preocupaciones de los residentes”, dijo Shawn Warnike, administrador de la ciudad de Tremonton.

A Slow the Grow le preocupa que la urbanización de River’s Edge “provoque un cambio masivo en nuestra cultura histórica y un aumento masivo de los impuestos sobre la propiedad debido a la necesidad de nuevas escuelas, más agua potable, una instalación de tratamiento de aguas residuales ampliada o nueva, más agentes de policía, bomberos y personal del servicio de emergencias a tiempo completo, mejores carreteras y mucho más”, según un reciente artículo de opinión de Slow the Grow.

Warnike respondió diciendo: “Creo que la ciudad ha negociado un buen acuerdo. Hemos pensado mucho en el diseño para asegurarnos de que podíamos proporcionar servicios y mejorar la comunidad y los barrios circundantes añadiendo mejoras. Pero este proceso (de votación) es claramente lo que permite el código estatal y cualquiera que sea el resultado nos ajustaremos a partir de ahí.”

Los afiliados a Slow the Grow se encuentran entre el alto porcentaje de habitantes de Utah motivados políticamente por la preocupación por el crecimiento. El informe de la Fundación Utah cita encuestas que indican que “más de un tercio de los residentes… asistirían a una reunión del consejo municipal para oponerse a una propuesta de desarrollo, más que por cualquier otro motivo”. Los habitantes de Utah preocupados por el crecimiento tienen más probabilidades que otros de haber asistido a una reunión del ayuntamiento.”

Más allá de llegar a un consenso sobre los niveles de densidad adecuados, los defensores de la vivienda media también deben abordar otro gran problema: uno de los objetos más sacrosantos de Estados Unidos, el automóvil, cuyas asignaciones de aparcamiento son excesivamente indulgentes, según el informe, lo que crea ineficiencias en el uso del suelo que aumentan los costes.

Pero despriorizar el desarrollo orientado al automóvil podría ser un camino largo.

Si se intenta minimizar el aparcamiento, se produce una reacción de la gente que dice: “Eh, un momento, no queremos ser la ciudad de Nueva York. Quiero tener una plaza de aparcamiento vacía que esté siempre ahí esperándome para poder aparcar cerca y no tener que pasar tiempo en mi coche buscando aparcamiento'”, dijo Shawn Teigen, vicepresidente y director de investigación de la Fundación Utah. “Pero tienen que saber que hay contrapartidas”.

La investigación de la fundación ofrece un sólido argumento para reevaluar las normas de zonificación en torno al aparcamiento. El trabajo explica cómo se determinan los requisitos de aparcamiento en las ciudades de Utah utilizando datos del Instituto de Ingenieros de Transporte, que ofrecen estadísticas sobre la demanda de aparcamiento entre otros conjuntos de datos. Sin embargo, analizando la investigación del Centro de Investigación Metropolitana de la Universidad de Utah, el informe de la fundación reveló que las ciudades y los condados se basan en las estimaciones del ITE que se centran principalmente en las zonas suburbanas con tránsito y transitabilidad limitados, lo que se convierte en un autocumplimiento de la dispersión. Los gobiernos locales también planifican basándose en mediciones para los periodos de máxima demanda, lo que da lugar a desarrollos con plazas de aparcamiento que permanecen vacías la mayor parte de las horas, según cita el informe.

“Una de las cosas que decimos es que por cada coche en Estados Unidos tenemos ocho plazas de aparcamiento. ¿Y es eso realmente necesario? Sobre todo si se toman ejemplos de uso intensivo de los desplazamientos y se generaliza ese requisito, se acabará teniendo más aparcamientos de los necesarios. No es aplicable a todos los lugares y tenemos que relajarnos un poco”, dijo Teigen.

Pero para muchos habitantes de Utah que se enfrentan a los onerosos costes de la vivienda, el argumento más fuerte para reducir los aparcamientos es la promesa de rebajar los alquileres. Un estudio citado en el informe de la fundación descubrió que las plazas de aparcamiento añaden una media de 225 dólares adicionales al mes a los alquileres de los apartamentos en Utah.

“Si se exige que cada unidad nueva tenga dos plazas de aparcamiento, se limita el número de unidades que se pueden construir porque no se puede llegar a un límite. Si tienes un complejo de ocho unidades y necesitas 16 plazas de aparcamiento, eso ocupa una cantidad desmesurada de espacio. Vamos a tener que cambiar nuestras expectativas. Y una de ellas es el aparcamiento. Si no se aborda el tema del aparcamiento, nos va a resultar muy difícil alcanzar la asequibilidad”, dijo Teigen, que explicó que aumentar la proporción de unidades porEl aparcamiento también hace que los proyectos sean más rentables y motivará a los promotores a satisfacer la demanda.

El aspecto positivo para la fundación es que, aunque la oposición a las nuevas viviendas sigue siendo fuerte, los datos sugieren que los residentes se muestran favorables al desarrollo cuando analizan los problemas de Utah de forma holística; cuando los defensores muestran las conexiones más amplias entre las nuevas viviendas, la asequibilidad, la sostenibilidad y la calidad de vida, las actitudes hacia la densidad suave se suavizan, ya que los habitantes de Utah parecen querer que las generaciones más jóvenes también tengan opciones, y están apreciando lentamente las consecuencias de la expansión perpetua.

“Sabemos que la gente quiere patios más grandes, casas más grandes, más plazas de aparcamiento. Pero cuando se les pregunta si creen que es importante que los barrios sean asequibles y que lo sean para los jóvenes de Utah, la gente dice que sí. Cuando les preguntamos si quieren que sus hijos y sus nietos vivan cerca de ellos en el futuro, dicen que sí”, explicó Teigen, “así que centrarse en esas cosas y explicar cómo está todo conectado forma parte del reto. Hay que venderlo”.

Bruening, de Envision Utah, afirma que las conversaciones sobre las realidades de crecimiento de Utah son urgentes y cree que todas las comunidades deben participar.

“Tenemos que entender que en Utah tenemos limitaciones geográficas para nuestro crecimiento. No se puede añadir otro anillo de suburbios porque se topan con montañas y lagos, al igual que el siguiente anillo en el valle de al lado. Esto aumenta los tiempos de desplazamiento y, en muchos casos, sitúa a la gente en medio de nuestras mejores tierras de cultivo. Las comunidades tienen que dar cabida a más viviendas, y creo que cada comunidad tiene su papel”, dijo Bruening. “Tenemos que mantener una conversación a nivel estatal sobre el crecimiento. Porque si no somos intencionados al respecto probablemente acabaremos con algo que no nos guste”.

El trabajo anterior de la fundación muestra que las comunidades pueden tener más facilidad para desempeñar su papel si los promotores y las autoridades de zonificación se reúnen en el centro en cuanto a los principios de diseño, considerando que los habitantes de Utah son más receptivos a las nuevas viviendas cuando la estética es agradable y los proyectos tienen la apariencia de viviendas unifamiliares.

Aunque para los defensores de la vivienda media, se trata de algo más que de bajar los precios, sino que forma parte de una iniciativa más amplia para crear comunidades habitables que estén conectadas, sean sostenibles y, quizás sobre todo, transitables.

“La idea de las viviendas intermedias que faltan es que si se crea un poco más de densidad y se mira más allá de la antigua zonificación y hacia un código basado en la forma, se obtendrá una mayor mezcla de residentes y negocios que dará un mayor porcentaje de viajes a pie o en bicicleta. Son comunidades con un elemento más activo. No tendrás que coger el coche cada vez que tengas que hacer un viaje”, dijo Teigen.