Compradores frustrados en el mercado inmobiliario del Área de la Bahía que compran ‘segunda casa’ primero

“No puedo pagar un condominio de $ 2 millones donde estoy en mi negocio [in San Francisco]. De esta manera tengo una pequeña casa de verano, un lugar donde puedo ir a la piscina… donde puedo sacar mis cosas de mi unidad de almacenamiento en San Francisco”, dijo Shell. “Estoy emocionado de pasar la temporada baja y los fines de semana allí y recibir a amigos y familiares y tener un espacio de alojamiento”.

Shell incluso obtuvo una licencia como agente de bienes raíces en Nevada para poder ayudar a sus amigos y clientes a hacer lo mismo que él. Dijo que especialmente para las personas que trabajan en tecnología que ahora pueden trabajar de forma remota, no solo es una buena inversión, una forma de generar capital y un buen lugar para visitar, sino que también puede ser una excelente manera de ahorrar dinero porque el estado carece un impuesto sobre la renta. La idea es que, eventualmente, los compradores puedan usar esos fondos para comprar algo más cerca de casa.

Esta tendencia ha ido en aumento en los últimos cinco años, dijo Carl Medford, agente de HomeLight.

“A medida que los precios comenzaron a subir y subir en el Área de la Bahía, se hizo cada vez más difícil para las personas comprar una casa”, dijo Medford. “Comenzamos a aconsejarles que una gran estrategia sería comenzar a comprar propiedades fuera del estado o en una parte más asequible del estado en lugar de al menos ingresar al mercado para que pudieran comenzar a generar capital, y una vez que tuvieran suficiente capital incorporado esa propiedad, transfiérala a [their own] Propiedad del Área de la Bahía”.

En una reciente Encuesta HomeLightLos agentes estimaron que utilizar esta táctica de comprar su “segunda” casa como su primera propiedad en la región del Pacífico “puede ayudar a ahorrar aproximadamente $177,000 en el costo de una casa”.

Para muchos de los clientes del agente inmobiliario de Compass, John Townsend, comprar una vivienda secundaria es simplemente una inversión más segura en este momento. Pocos compradores pueden garantizar que estarán en el Área de la Bahía durante cinco a siete años, la cantidad mínima de tiempo que Townsend dijo que tomaría ganar dinero con la propiedad, pero siempre pueden conservar una vivienda secundaria como propiedad de inversión por mucho más tiempo que que. Si viven principalmente en un alquiler en San Francisco, si tienen un cambio de vida importante como un nuevo trabajo o un bebé, siempre pueden mudarse sin las trampas de una hipoteca. Mientras tanto, pueden seguir alquilando o Airbnb la segunda casa indefinidamente.

El propio Townsend se ha topado con este enigma. Fue propietario de una casa en el distrito de Richmond de San Francisco durante 10 años hasta hace poco. Su familia vendió la casa y planeó ahorrar y mudarse al condado de Marin y, mientras tanto, mudarse a una casa de alquiler en Presidio.

Resultó no ser tan temporal, ya que la familia se enamoró del barrio. Ahora, están buscando comprar una segunda casa en su lugar, ya que quieren ser dueños de bienes raíces y tener un lugar donde escapar, pero no se ven mudándose de Presidio en el corto plazo. Han presentado algunas ofertas, pero no ha llegado el trato correcto, dijo Townsend. Todavía están atentos al mercado y planean comprar tan pronto como sea el lugar y el momento adecuados.

Townsend dijo que ha visto a muchos clientes hacer lo mismo, manteniendo su alquiler en San Francisco mientras compran una casa en lugares como Tahoe o el área de Sonoma/Napa. “Aquí tampoco estamos hablando de pequeños puntos de precio. Estamos hablando de $ 2 a $ 3 millones, pero eso todavía no les da la casa en la que quieren vivir el resto de sus vidas en San Francisco”, dijo Townsend. “Lo están usando para su disfrute personal, pero buscan mucho generar equidad en general”.

Muchas de esas personas usan la propiedad como alquiler vacacional para generar ingresos adicionales, lo que subsidia la hipoteca, dijo Townsend, mientras siguen usando la casa cuando quieren.

El mercado de viviendas secundarias ya ha sido objeto de escrutinio en los últimos años, y las ciudades dentro del área del lago Tahoe emitieron una moratoria sobre los alquileres a corto plazo en medio de una crisis de vivienda local.

A veces, esas segundas residencias pueden incluso estar un poco más lejos. El agente de bienes raíces Marcus Grogans recientemente tuvo un cliente que quería comprar un condominio en el Área de la Bahía. Dijo que vieron docenas de condominios, pero su amigo finalmente decidió que no podía comprar nada porque, para los lugares que quería, terminaría siendo “pobre de la casa”; en la práctica, es posible que pueda pagar la hipoteca, pero sería alterar significativamente su estilo de vida.

Grogans sabía que su cliente había vivido anteriormente en Houston y disfrutaba de la ciudad, por lo que lo animó a comprar allí. Grogans lo está ayudando a encontrar, idealmente, un edificio de apartamentos de dos a cuatro unidades, donde vivirá a tiempo parcial con un compañero de cuarto mientras también alquila los otros apartamentos. La idea es que con la parte del alquiler del compañero de cuarto más los ingresos de las otras unidades, generará un rendimiento después de un año más o menos, podrá refinanciar y luego usar ese capital más sus ingresos para compensar la compra del condominio de sus sueños. en San Francisco.

“Los bienes raíces siguen siendo una de las apuestas más seguras, especialmente cuando vas a estas ciudades metropolitanas. Es posible que no pueda pagar en San Francisco, pero puede hacerlo en Austin o Miami o en uno de esos lugares”, dijo Grogans. “Si todo va según lo planeado, será propietario de una casa en el Área de la Bahía el próximo año”.

Otros no están usando su nueva propiedad en absoluto: su primera compra de bienes raíces es una propiedad de inversión, ya que no pueden pagar nada localmente. Daniel Flores ha vivido en San Francisco durante 15 años y siempre había soñado con comprar una casa aquí, pero nunca sintió que pudiera pagar la casa que quería en el área. Hace unos años, decidió que no iba a poder “salvar su entrada a una casa”, especialmente con los precios que seguían aumentando, pero recientemente había conocido a alguien que estaba cambiando casas.

Los cambios fueron en Kokomo, Indiana, y Flores decidió invertir en los proyectos de renovación allí. Flores pensó que esta sería una buena forma de aprender a vender casas y, con suerte, ganar dinero más rápido que con los ahorros tradicionales o las acciones. Invirtió alrededor de $40,000, dijo, y en cuatro meses dijo que duplicó esa inversión. Hizo eso dos veces más con el mismo socio en Indiana, cada vez obteniendo una buena ganancia que podría utilizar en su próxima inversión. Todavía era un agente de bienes raíces de tiempo completo, pero ahora sentía que podía comenzar a hacer proyectos como este por su cuenta a nivel local, todo con la intención de algún día comprar una casa para su familia en San Francisco.

Comenzó con un dúplex en San Rafael, renovándolo y alquilando las unidades. Solo unos meses después, se tasó por más que cuando lo compró, por lo que refinanció y usó las ganancias para financiar un nuevo proyecto en el sur de San Francisco. Ha agregado otra propiedad desde entonces en el condado de Marin, y todas las unidades se alquilan y obtiene una pequeña ganancia. El problema ahora es que debido a que las tasas de interés se han duplicado con creces desde sus compras originales, todavía no quiere refinanciar las propiedades para comprar su casa en San Francisco. No parece el momento adecuado.

“[The properties] están totalmente alquilados y las hipotecas están pagadas, pero todavía no puedo comprar en San Francisco en el área en la que quiero vivir ahora con tasas de interés tan altas. No puedo refinanciar, así que estoy un poco atascado”, dijo Flores.

Va a esperar un poco fuera del mercado y ver qué pasa. Por ahora, él, su esposa y su hijo seguirán viviendo en su apartamento de dos habitaciones con renta controlada en Russian Hill.

Medford dijo que a menudo recomienda comprar en Austin para los compradores que trabajan en tecnología, pero también ha visto un gran aumento de personas interesadas en Tennessee y las Carolinas. Dijo que si bien muchas personas siguen su consejo y compran propiedades fuera del estado, algunas optan por seguir ahorrando para el pago inicial.

“La riqueza de una persona que realmente es propietaria de una propiedad es 44 veces mayor que la de aquellos que la rentan”, dijo. “Es un círculo vicioso. Quieren poder comprar una propiedad y, desafortunadamente, tratarían de ahorrar para obtener un pago inicial y los alquileres cada vez mayores en el Área de la Bahía se lo están tragando a medida que aumentan los valores de estas propiedades”.

“Aquellos que esperan terminan siendo excluidos por lo general”, dijo.