Dos semanas después de que los funcionarios de California rechazaran un plan de vivienda exigido por el estado en Atherton, el enclave rico del Área de la Bahía, su consejo municipal volvió a reunirse el miércoles por la noche para trazar los próximos pasos, así como para escuchar a los residentes que exigen que sus líderes se rebelen contra el estado. y dejar de cumplir con el proceso por completo.
A fines de enero, Atherton, el código postal más rico de los Estados Unidos, presentó su elemento de vivienda al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (HCD). El proceso del elemento de vivienda ocurre cada ocho años y requiere que las localidades presenten planes detallados para construir una cantidad determinada por el estado de nuevas unidades de vivienda. El número de unidades necesarias varía de una localidad a otra y de un ciclo a otro. Este año, sin embargo, el estado ha sido mucho más ambicioso en sus pedidos, y los líderes de Atherton no están contentos con eso.
“Estamos bajo una tremenda presión del estado de California para, como dicen, ‘hacer nuestra parte’ para abordar la grave escasez de viviendas mediante la construcción de 348 unidades”, dijo la concejal Elizabeth Lewis durante la reunión del miércoles. “Nuestro último ciclo, hace ocho años, asignaron 91 unidades”.
El proceso del elemento de vivienda de Atherton ha atraído un considerable interés externo gracias a la estrella de los Golden State Warriors, Stephen Curry, quien, citando preocupaciones de privacidad, se opuso formalmente uno de los sitios de desarrollo propuestos de su ciudad y fue posteriormente calificado como NIMBY (una abreviatura de aquellos que albergan sentimientos de “no en mi patio trasero” hacia nuevas viviendas).
El plan que Atherton presentó al estado en enero, que se redactó después de una reunión dramática que involucró repetidas referencias a Curry, un montón de propietarios específicos y una persona llorando, fue rechazado por HCD a principios de este mes. en una carta de 12 páginas que demandó varias revisiones. El plan de Atherton tenía en cuenta 348 unidades, pero HCD solicitó una investigación y un análisis adicionales de los sitios que el pueblo identificó para el desarrollo, así como de otras áreas del pueblo que podrían albergar nuevas viviendas, para evaluar mejor si el plan era adecuado. .
Críticamente, uno de los tipos de unidades mencionados por HCD es la vivienda multifamiliar. La carta establece: “El elemento debe analizar y demostrar oportunidades realistas para viviendas multifamiliares. [units].”
El enfoque de la reunión del miércoles fue un conjunto de criterios propuestos por la ciudad que los líderes locales usarían para identificar ubicaciones para sitios potenciales, énfasis en “potenciales”, para viviendas multifamiliares. Lewis dirigió la discusión y abrió sus comentarios con una lección de historia extendida que esperaba ayudaría a calmar los temores de los residentes sobre la identificación de nuevos espacios para viviendas multifamiliares. Trazó un paralelo con la década de 1920, cuando el exalcalde de San Francisco, Thomas Selby, subdividió por primera vez su finca Atherton de 400 acresy otros terratenientes siguieron su ejemplo.
“En ese momento, todos decían, ‘Oh Dios mío, oh Dios mío’”, dijo. Lewis concluyó la lección de historia afirmando que si bien las subdivisiones hace 100 años cambiaron el “carácter” de la ciudad, Atherton, que actualmente comprende viviendas unifamiliares con un requisito de lote mínimo de 1 acre, pudo persistir entonces y lo volverá a hacer hoy a pesar de los nuevos requisitos estatales de vivienda.
“Necesitamos convencerlos de la especialidad de Atherton y, con suerte, reducir sus expectativas sobre nosotros”, dijo sobre los funcionarios estatales.
Lewis presentó a sus compañeros miembros del consejo ocho criterios y propuso que si una propiedad cumple con seis de los ocho criterios, es elegible para ser incluida en el elemento de vivienda como un posible sitio para viviendas multifamiliares. El concejal Rick DeGolia dio a conocer sus pensamientos sobre el ejercicio de inmediato.
“¿Quién en el mundo quiere alentar a Atherton a tener grupos de viviendas multifamiliares?” Preguntó. “Hay otras ciudades a las que mudarse”.
DeGolia solicitó, y recibió, varios cambios en los criterios que reducirían la cantidad de ubicaciones elegibles. Se cambió una regla, que haría que una propiedad fuera elegible si está “dentro de ½ milla de una ruta de transporte multimodal a lo largo de una de las arterias principales o menores de la ciudad”, de modo que la propiedad debe estar dentro de un cuarto de milla de solo un “ mayor”, y no “menor”, “arterial”. Otra estipulación de que la propiedad “está adyacente o frente a un desarrollo comercial o minorista existente o planificado” se cambió para eliminar la palabra “planificado”, y DeGolia insistió: “Desháganse de lo ‘planificado’, cualquier cosa puede ser ‘planificada’”.
Cerca del final de la reunión, la vicealcaldesa Diana Hawkins-Manuelian dijo que el objetivo de evaluar cada uno de los criterios era “reducir la cantidad de lugares en la lista”. Incluso siendo extremadamente obvio que el consejo estaba ajustando los criterios para posiblemente reducir la carga de vivienda de Atherton, tal vez tanto que el estado objetará una vez más cuando la ciudad vuelva a presentar su plan, varios residentes que hablaron en el comentario público de la reunión estaban indignados.
“Ya no confiamos en ti”, dijo un residente llamado Jeff. “Realmente no lo hacemos. Traicionaste nuestra confianza al presentar esto”.
Una mujer llamada Pam dijo que se sentía “muy, muy atacada por esto”, ya que “caería en los criterios para rezonificar [her] hogar.” Luego, el concejo trató de asegurarle que no necesitaría rezonificar su lote a menos que ella quisiera.
Luego vinieron los llamados para que Atherton se volviera nuclear al detener el trabajo de revisión por completo y desafiar los requisitos de vivienda en los tribunales.
“No soy un experto en vivienda, pero no creo que el estado o la nación tengan derecho a hacerles esto a las personas de una comunidad”, dijo un comentarista llamado Walter. “Por mi parte, estoy dispuesto a respaldarlo si litiga esto con el estado”.
Walter pasó a presentar una demanda colectiva, que se presentará junto con otras localidades ricas como Saratoga y Los Gatos. “Sé que tenemos las propiedades inmobiliarias más caras del país, pero no somos los únicos que no queremos que entren nuevos desarrollos”, dijo.
Las súplicas de resistencia más apasionadas vinieron de un residente llamado Mike.
“Esto es ridículo”, dijo. “Si no se siente cómodo luchando por nosotros, debe renunciar y poner personas en el consejo que lo hagan”.
Mike concluyó sus comentarios diciendo: “Este es un impulso ilegal del estado que eventualmente será anulado; necesitas luchar contra eso”, antes de sugerir que DeGolia está de acuerdo con él. DeGolia replicó: “No estoy de acuerdo con tus comentarios, Mike”.
DeGolia dijo en sus comentarios finales que “el estado está fuera de control en este tema”. Aún así, dijo que la respuesta de HCD a Atherton en realidad no rechazó ninguno de los desarrollos propuestos para nuevas viviendas y en su mayoría pedía más análisis a la ciudad. Dijo que es imperativo que Atherton presente un análisis que el estado considere satisfactorio, ya que eso aumentaría la probabilidad de que la ciudad no necesite construir más de lo que ya acordó a regañadientes en su plan de enero.
El alcalde Bill Widmer, quien proclamó en esa reunión de enero: “Nadie quiere hacer nada de esto”, reiteró que cuando se trata de tratar con funcionarios estatales, Atherton no puede “simplemente echarles arena en la cara”.
“Estamos más cansados que ustedes investigando esto, y como han leído… la gente está hablando del remedio del constructor”, dijo. Según la ley de California, una localidad que no cumple con los requisitos estatales de vivienda queda sujeta a el “remedio del constructor”, lo que permite a los desarrolladores de viviendas eludir las leyes locales de zonificación siempre que su proyecto cumpla con ciertos requisitos de asequibilidad. Widmer enfatizó que los residentes de Atherton deberían ver el remedio del constructor como el mal supremo.
“Es necesario reconocer que, cuanto más nos demoremos en lograr avances… hay una mayor oportunidad de que suceda algo así”, dijo.
No se votó sobre los criterios para viviendas multifamiliares y, después de escuchar a los residentes, Hawkins-Manuelian dijo que el consejo planea hacer un mapa de cuántas ubicaciones cumplen con los criterios, que luego presentará a la comunidad.
La próxima reunión del consejo de la ciudad programada regularmente está programada para el 17 de mayo, y es una apuesta segura que se discutirán más revisiones de HCD al elemento de vivienda de Atherton. Widmer dijo que le informaron que Menlo College, en el que la ciudad confiaba para 60 de las 348 unidades de vivienda, está “contratando abogados para luchar contra todo”, y el estado se dará cuenta. El plan de Atherton también depende en gran medida de las unidades de vivienda accesorias (ADU), y HCD dijo que los planes de ADU de Atherton deben “reconciliarse con los registros de HCD” y que “las proyecciones deben modificarse según las tendencias recientes”, sin especificar cuáles son esas tendencias.
Pero si la reunión del miércoles fue un indicio, cualquier discusión adicional sobre viviendas multifamiliares es, en palabras de una residente llamada Lori, “un fracaso”.
“Cualquier cosa que de alguna manera aliente o permita la vivienda multifamiliar, tiene una comunidad que está 100% en contra de eso”, dijo. “No hay una sola persona en todo este pueblo con la que me haya encontrado que apoye eso”.
Agregó: “Estamos pasando por toda esta gimnasia en busca de cosas que la gente se acostará para prevenir”.