Ha sido un año salvaje para los bienes raíces del Área de la Bahía, y no de la forma en que nos hemos acostumbrado. Después de un 2021 más caluroso que caluroso, 2022 comenzó con fuerza, solo para enfriarse drásticamente en la segunda mitad del año. A medida que aumentaron las tasas de interés, los mercados bursátiles se suavizaron y abundaron los despidos tecnológicos, el mercado inmobiliario del Área de la Bahía comenzó a contraerse por primera vez en años. Un informe incluso dijo que el área metropolitana del Área de la Bahía ya no es el mercado inmobiliario menos asequible de los EE. UU. El mercado de alquiler también se mantuvo bastante estable, manteniéndose por debajo de los niveles previos a la pandemia y sin mostrar signos de recuperar su título de mercado más caro de los EE. UU.
Las predicciones son solo eso, y si los pronósticos del año pasado nos enseñaron algo, es que los mercados pueden cambiar drásticamente, incluso dentro de un año. Hablamos con economistas, agentes inmobiliarios y analistas de datos del Área de la Bahía para comprender mejor lo que creen que sucederá en el mercado inmobiliario de 2023.
Es finalmente un mercado de compradores, tal vez
Los compradores del Área de la Bahía han experimentado años de intensa competencia, sobreofertas excesivas y la necesidad de renunciar a las contingencias cuando se trata de redactar una oferta. Finalmente, las mareas pueden estar cambiando. “Hay más opciones y menos competencia de la que ha habido durante muchos años, lo que significa mayores oportunidades para los compradores”, dijo Patrick Carlisle, analista jefe de mercado de Compass. “Presta menos atención, o incluso ignora, lo que piden los vendedores y haz ofertas al precio que quieres pagar. Algunas hermosas casas, casas y condominios de lujo y ultralujo se venden con grandes descuentos sobre los precios solicitados. Un comprador que puede cerrar el trato actualmente tiene el equilibrio de poder”.
Incluso con tasas de interés más altas que aumentan el costo de una hipoteca, los precios generales de las viviendas pueden ser más bajos. en un encuesta reciente de agentes inmobiliarios de la empresa de tecnología inmobiliaria HomeLight, solo el 30 % de los encuestados dijo que su mercado era un mercado de vendedores en el cuarto trimestre de 2022. Esta es una rápida disminución del 95 % de los agentes que dijeron que estaban en un mercado de vendedores en el segundo trimestre de 2022. 2022.
“Esa presión [buyers] sentí en 2021 que ‘necesito comprar ayer’ se ha ido”, dijo Anna Bellomo, agente de bienes raíces de East Bay. “Ahora pueden entrar en el proceso un poco más tranquilos y centrados. Creo que eso es algo bueno”.
La asequibilidad sigue siendo un desafío
Nadie sabe qué pasará con las tasas de interés el próximo año, pero muchos expertos están de acuerdo en que no esperan que suban significativamente, si es que lo hacen. Desafortunadamente para el Área de la Bahía, sin embargo, una tasa de interés de alrededor del 7% podría agregar miles más a una hipoteca que un comprador podría haber esperado el año pasado.
“A medida que miramos hacia el próximo año, vemos que el costo de los préstamos sigue siendo elevado”, dijo el economista senior de Realtor.com, George Ratiu. “Vemos que la asequibilidad es un desafío general para el mercado de la vivienda”.
Especialmente en un mercado inmobiliario severamente subconstruido como el Área de la Bahía, dijo Ratiu, la falta de inventario sigue siendo un problema. Advierte que no se resolverá pronto.
“Hay razones para ser optimistas sobre la oferta y el precio a nivel nacional y menos razones para ser optimistas sobre esas cosas en San Francisco”, dijo Rob Warnock, investigador asociado de Apartment List. “Para una ciudad y una región que es notoriamente desabastecida de viviendas, no tenemos esa línea sólida de nuevas viviendas que se pondrán en línea en cinco a 10 años como el resto del país”.
Eso significa que los compradores de viviendas, especialmente los que compran por primera vez, pueden seguir teniendo un precio fuera de precio. “Debido a que los precios han alcanzado un nivel tan alto, las tasas hipotecarias bajas fueron la gracia salvadora que permitió a las personas comprar una casa en la región”, dijo Matt Kreamer, portavoz de datos de Zillow. “Por lo tanto, cuando las tasas hipotecarias aumentan sustancialmente, la demanda y el crecimiento de los precios caen más en el Área de la Bahía que en cualquier otro lugar del país”.
Los condominios siguen siendo la mejor oferta que existe
Los precios de los condominios en el centro de San Francisco nunca se recuperaron realmente después de la pandemia, y los datos recientes muestran una imagen alarmante del mercado actual. A medida que las empresas en SoMa y el Distrito Financiero cierran o se reubican, los despidos tecnológicos continúan y las tasas de interés se mantienen altas, el mercado de condominios ha bajado a los precios de 2017. También es probable que haya incluso menos competencia en este mercado: los condominios permanecieron en el mercado durante un promedio de 65 días en los vecindarios del centro de San Francisco, más del doble de lo que vio el mercado de viviendas entre septiembre y noviembre de 2022, según Compass. El inventario de condominios de San Francisco también es más del doble del mercado de viviendas de la ciudad, con 5,6 meses de inventario en el mercado.
Pero la cifra que puede indicar mejor qué tan buena podría ser una oferta de condominio en este momento es el porcentaje de casas que se venden por encima del precio de venta. Solo el 19 % de los condominios se vendieron por más del precio de venta entre septiembre y noviembre, mientras que el 63 % de las viviendas de San Francisco se sobreofertaron.
“Es un excelente momento para que los compradores negocien agresivamente la compra de viviendas a precios muy por debajo de los de los últimos años. Esto es probablemente especialmente cierto en el mercado de condominios. … Hay tratos que hacer aquí para los compradores con los recursos financieros y una visión a más largo plazo”, dijo Carlisle.
Lo que buscan los compradores no ha cambiado mucho
Bellomo dijo que los compradores todavía están buscando espacio adicional debido a la continua disponibilidad del trabajo remoto; quieren esa codiciada “sala de zoom” si pueden conseguirla. Además, el espacio al aire libre todavía se valora mucho. Pero incluso con la creciente popularidad del trabajo remoto y, por lo tanto, la necesidad de espacios cerrados, los compradores siguen prefiriendo las casas de concepto abierto, según la encuesta de HomeLight.
Las consultas de los compradores sobre el potencial de ADU en las propiedades aumentaron sustancialmente el año pasado, señaló Bellomo, y espera que esto continúe. Ya sea para los posibles ingresos por alquiler, la codiciada oficina en el hogar o un espacio futuro para los miembros de la familia que envejecen, una unidad de vivienda accesoria es lo más importante, especialmente en el Este de la Bahía.
Ahora es el momento de encontrar un nuevo alquiler, probablemente
Para aquellos que siguen alquilando en el Área de la Bahía, sigue siendo un mercado mucho mejor de lo que ha sido en años. Sí, sigue siendo uno de los lugares más caros para alquilar en el país, pero los precios están por debajo de lo que eran antes de la pandemia, y es probable que eso no cambie pronto en San Francisco. Rob Warnock, investigador asociado de Apartment List, dijo que no espera ver aumentos dramáticos de precios en 2023, pero este invierno parece ser un momento particularmente bueno para encontrar un nuevo lugar. “Las personas que buscan mudarse, este invierno es el momento de hacerlo”, dijo Warnock. “En un lugar como San Francisco, aprovecharás cualquier ventaja que puedas obtener. … Es un momento relativamente amigable para los inquilinos para buscar un nuevo apartamento”.
Rechaza la teoría de que las personas que ya no ingresen al mercado de la vivienda aumentarán sustancialmente los alquileres. “A medida que la economía experimenta inflación y las personas experimentan restricciones monetarias, mudarse es costoso y las personas hacen menos de eso cuando hay menos confianza en la economía”, dijo Warnock.
“Muchos trabajadores tecnológicos se fueron del Área de la Bahía y no han regresado; otros perdieron ingresos tras los despidos generalizados”, dice el informe de fin de año de la plataforma de alquiler de apartamentos Zumper. “… [New York is] tan por delante de las siguientes ciudades más caras de Boston y San Francisco que algo sísmico tendría que suceder para desbancar a Nueva York”.