La guía de Hater para el mercado inmobiliario del Área de la Bahía

Que es donde, para sorpresa de casi todos, entro yo. No vivo en San Francisco. Vivo en la costa este, lo que significa que mis nociones sobre la situación de la ciudad provienen de los medios de comunicación o de mi hermana, que vivió aquí durante más de una década y finalmente se vio obligada a mudarse después de que el costo de vida se volviera demasiado alto para ella y ella. familia.

Quería averiguar si es posible vivir en San Francisco si sus ingresos son menores que los de Klay Thompson, y cómo se verá su hogar si hacer lograr encontrar un lugar. Así que recientemente visité la ciudad durante una semana para recorrer casas, hablar con analistas de mercado e interrogar a todos los agentes inmobiliarios con los que entré en contacto cercano. Eran MUCHOS agentes inmobiliarios. Una cantidad peligrosa. Hablé con tantos agentes inmobiliarios que un traje pantalón de buen gusto creció espontáneamente alrededor de mi cuerpo.

Pero vi este mercado con nuevos ojos y obtuve algunas respuestas. He estudiado la investigación. He hablado con los directores. También he recorrido casas que son alternativamente impresionantes y terribles. Uno de ellos tenía una cerca de acero corrugado que me hizo sentir como si estuviera examinando un cementerio de aviones. Todos ellos te costarán. Mi trabajo consistía en averiguar CUANTO te costarían, tanto en términos de dinero como de tu salud mental en general. Y para hacer algunas bromas en el camino. He aquí que he hecho todas esas cosas. sigue leyendo

El columnista de SFGATE recorre varias casas de San Francisco actualmente en el mercado durante su reportaje sobre el panorama inmobiliario de la ciudad. (Douglas Zimmerman/SFGATE) El columnista de SFGATE recorre varias casas de San Francisco actualmente en el mercado durante su reportaje sobre el panorama inmobiliario de la ciudad. (Douglas Zimmerman/SFGATE)

Precio

San Francisco propiamente dicho es la segunda ciudad más densamente poblada de Estados Unidos después del distrito de Manhattan, y el 29% de sus hogares ganan más de $200,000 al año. Ese es, con mucho, el grupo demográfico de mayor ingreso en la ciudad. El siguiente más grande es el de las personas que ganan entre $100 000 y $149 999 al año, con un 15,2 %. Esta es una ciudad fastidiosamente rica.

Y si cree que la pandemia ayudó a enfriar los precios después de que todos los yuppies huyeron del antro hacia Marin y más allá, estaría equivocado. Si bien el COVID-19 enfrió un mercado de ventas de casas al rojo vivo durante unos cuatro o cinco meses y contribuyó a una caída de la población en la ciudad, creó una demanda reprimida de casas de lujo una vez que la pandemia disminuyó. Cuando lo hizo, los compradores de viviendas, especialmente los más ricos, regresaron al mercado con una fuerza aterradora y duradera.

“Después del golpe de la pandemia, el mundo se dividió muy rápidamente en ganadores y perdedores”, me dijo el analista de mercado de Compass Patrick Carlisle, quien me proporcionó muchas de las estadísticas que ve arriba. Los perdedores se enfermaron de COVID y/o quedaron desempleados. Los ganadores trabajaron desde casa y vieron cómo sus carteras de acciones se desbordaban con ganancias imposibles. Luego, una vez debidamente vacunados (uno espera), impulsaron el mercado inmobiliario de lujo en San Francisco más alto que nunca. El precio medio de venta de una vivienda en San Francisco en lo que va de 2022 es de $1,95 millones. Eso es el doble del precio medio de hace menos de una década y casi cuadruplica la cantidad de principios de siglo.

De hecho, hay una línea divisoria fuerte justo en la marca de $2 millones para viviendas en la ciudad. Desde el verano de 2020, los datos de ventas continuas de porros de más de $2 millones se han DUPLICADO, y las ventas siguen aumentando. Esas cifras son más altas que nunca. Las tasas de interés más altas y un mercado de valores en declive aún no han moderado el entusiasmo de los ricos, aunque todavía hay espacio para los ciudadanos de recursos más modestos. No mucho, pero algo.

Inventario

Según Carlisle, las nuevas cotizaciones en el mercado aumentaron un 3% desde hace un año. En un día cualquiera, puede esperar ver casi 1200 listados activos. Pero esas disponibilidades no son todas iguales. Los listados modestos de viviendas unifamiliares apenas existen. Los que permanecen en el mercado durante mucho tiempo probablemente estén embrujados o tengan cimientos hechos de vidrio triturado. Sin embargo, la investigación de Carlisle encontró que las reducciones generales de precios en el mercado aumentaron un 50 % en comparación con hace un año. Entonces, si está buscando un porro de menos de $ 2 millones, e imagine vivir en un lugar donde el simple hecho de estar por debajo de $ 2 millones cuenta como asequible, existe la posibilidad de que pueda encontrar una oferta. Por debajo de $ 2 millones, de hecho, las ventas han bajado. Pero con esas casas, es posible que tenga que hacer algunos… compromisos.

Espacio

La primera casa que visité que cotizaba por debajo de $2 millones estaba ubicada en Inner Richmond y tenía solo dos dormitorios y 1.5 baños. Sin embargo, tenía un ático accesible por escalera, en caso de que necesites un lugar para esconder un antiguo mapa del tesoro. El patio trasero era una muestra de césped artificial, que francamente se veía hermoso y fácil de mantener. El agente de bienes raíces que me atendió me animó a mirar fotos de la casa en línea, aunque ya estaba allí, parado dentro de ella.

Un condominio que miré en Eureka Valley, cotizado en $ 888,000, era una unidad de sótano que, desde el exterior, parecía el tipo de vivienda subterránea en la que un IP entra con cautela. Pero por dentro, fue renovado recientemente, con camisetas negras sencillas colgadas en el armario y un patio trasero dividido justo en el centro por un muro de contención. Así que tenía eso a su favor. He dormido en peores sótanos. Vomitado en ellos, también.

Muchas de estas unidades provienen de estructuras antiguas, lo que significa que no se construyeron necesariamente teniendo en cuenta las comodidades modernas. Recorrí no uno, sino dos condominios donde la pila de lavadora/secadora estaba ubicada en el baño, justo al lado del inodoro. ¿Y sabes qué? Ni siquiera me estremecí. Yo no estaba como, “ewwww No quiero cambiarme la ropa blanca mientras estoy a mitad de camino”. Yo estaba como, “Sí, podría acostumbrarme a esto”. Es notable lo rápido que perdonas los defectos de una casa cuando entiendes que este es el mercado, especialmente cuando amas muchas otras cosas del lugar y cuando solo quieres que el proceso termine. Aprenderá a amar la lavadora/inodoro y los planos de planta con ángulos extraños y los “espacios flexibles” que pueden ser cualquier tipo de habitación, excepto una cómoda. Te verás obligado a conformarte con el poco espacio que tienes. Poner tu cama justo al lado de tu calentador de agua es un triunfo del ingenio, y no dejes que nadie te diga lo contrario.

Escuelas

También puede continuar y agregar los costos de matrícula de la escuela privada al precio de lista mientras recorre San Francisco. Soy el tipo de padre que trata las calificaciones de GreatSchools como un evangelio cada vez que estoy jugando con la aplicación Realtor.com. Cualquier escuela que obtenga ocho o más pases debe pasar. Debajo de eso? BASURA. ¿Estas calificaciones valen una mierda? No. Pero las escuelas públicas de San Francisco, para sorpresa de nadie, no se acercarían a pasar mi estúpida prueba GreatSchools, incluso si las calificaciones fueran precisas. El agente de bienes raíces Paul Kitchen me contó una historia bastante tosca al respecto:

“Cuando estaba en octavo grado, tuve un profesor de matemáticas que me dijo: ‘Si no te fue bien en la clase de matemáticas, podrías ir a las escuelas públicas de San Francisco, donde lo único que tienes que pasar es el detector de metales. .’ No están bien financiados y no están bien administrados. Así que realmente no tienes una opción”. ¿Y a quién no le encanta comprar en un mercado que lo obliga a ceder hasta lo último que desea?

Ubicación (, Ubicación, Ubicación)

Es posible que ya esté pensando para sí mismo: “Bien, entonces, ¡voy a vivir fuera de la ciudad! Pasaré la mitad de mi vida viajando, pero seré más feliz, ¡maldita sea! Por desgracia, los precios de las viviendas han aumentado MÁS solo fuera de San Francisco que en el mismo San Francisco. Los precios medios de venta de viviendas en el área metropolitana de Oakland y Berkeley son actualmente de $1,25 millones, que es casi el doble que hace solo seis años. Pero eso ni siquiera es la mayor patada en la entrepierna.

Su pago mensual promedio de una casa en East Bay será de más de $6,000, que es $2,000 más que hace un año, debido a las tasas de interés más altas. GRACIAS POR NADA, BIDEN. Y el agente de bienes raíces Michael Spivey me dio una idea de lo que te espera si te aventuras en el desierto:

“Dentro de River Islands (en el Valle Central), tienen algunas construcciones nuevas que se realizarán pronto. Literalmente tendrían filas de personas esperando afuera durante la noche para poder ingresar a estas casas. Para obra nueva. Solo para poder firmar su nombre en una lista de espera. Ni siquiera para conseguir un aval de vivienda para firmar. Hubo algunos desarrollos que simplemente cerraron completamente su lista durante meses porque ya estaba llena, al punto que ni siquiera tenían casas preparadas para tantas personas como tenían en la lista”.

Por lo tanto, el simple hecho de conseguir un lugar en San Francisco es un triunfo de la ubicación. Recorrí un condominio en Potrero Hill que tenía una hermosa vista… de la Interestatal 280. Y aunque esa vista me hizo sentir como si siempre estuviera de camino al aeropuerto, podía verme a mí mismo acostumbrándome. Este es tu cerebro en un recorrido inmobiliario. Si desea San Francisco lo suficiente, puede convencerse de un estilo de vida futuro que, desde lejos, nunca vería.

Competencia

La mayoría de las casas en San Francisco todavía se venden por encima del precio de venta. De hecho, los vendedores confían en ello, y un buen número de agentes inmobiliarios enumeran sus propiedades en un número que saben que nunca aceptarán, porque saben que pueden desencadenar una guerra de ofertas si lo hacen. Y si piensa: “Bueno, en realidad tengo $3 millones en el banco porque soy el director financiero de Zoox”, es posible que aún se quede fuera. La agente de bienes raíces Vanessa Kitchen, hermana de Paul, me dio una historia de terror para demostrar:

“A diferencia de Nueva York, la rudeza aquí está bien disimulada. Pero sobre todo, la gente simplemente pagará más dinero. Tuve un comprador que ofertó $2.3 millones por una casa. Estaba en la lista de $ 1.9 millones. Una gran sobreoferta. Todos estaban felices. Luego, cinco minutos antes de la fecha de la oferta, el comprador recibió una oferta de $3 millones de dólares. Lo cual fue tremendamente inapropiado, sinceramente”.

El comprador aceptó esa oferta de $3 millones, por supuesto. Se vuelve más inapropiado. La agente de bienes raíces Jennifer Ferland me dijo que los compradores a menudo tienen que ser “creativos” con sus ofertas, y lo que ella quería decir con “creativo” era pagar una casa en efectivo. Cien por ciento por adelantado. “Tal vez están pidiendo dinero prestado a sus padres”, dijo. “Quizás son dueños de una propiedad, o están sacando dinero de otra propiedad. Hace que su oferta sea más competitiva con una oferta en efectivo frente a un préstamo. Y como vendedor, hay menos aros por los que pasar. Un cierre de efectivo puede ser de siete días y no hay tasación. No hay banco para involucrarse. No hay suscripción”.

Cuando le dije a Jennifer que al omitir una evaluación, el comprador de repente asume muchos más riesgos. Ella asintió solemnemente. “Por supuesto que lo eres, pero esa es la norma en San Francisco”.

Su colega agente, Brad Coy, estuvo de acuerdo, y ha sido testigo del debilitamiento que han experimentado sus compradores al enfrentarse a una dura competencia: “Mis compradores ya se han calmado y han dado un paso atrás, o están cansados, o simplemente van con toda su fuerza”. . Es típico en San Francisco. Mi experiencia de trabajar con compradores es que, en general, tienen que ser golpeados un poco”.

Ese eres tú. Vas a recibir una paliza. Hablando de que …

Estacionamiento

Todas las casas y condominios de alta gama que visité en San Francisco tenían su propio estacionamiento, por lo general en forma de garaje tan estrecho que necesitarías tener un auto Matchbox solo para poder abrir la puerta del lado del conductor. Recorrí un apartamento en Hyde Street con fuertes vibraciones de Manhattan: construido sobre roca, sin espacio al aire libre, una cocina prístina y recientemente renovada que parecía destinada a nunca ser utilizada por su eventual propietario, un juego Lucite Connect Four adornando con buen gusto una mesa de café, que fue incluido en la lista por casi $ 5 millones. Ese precio, en mi opinión, se derivó completamente del hecho de que el apartamento venía con su propia estación de carga privada para su vehículo eléctrico.

San Francisco siempre ha sido una ciudad rica, pero en este siglo, la riqueza ha migrado de los banqueros de inversión y los abogados a los magnates de la tecnología y sus protegidos. Sé exactamente cuáles son las prioridades de esa pandilla cuando se trata de nociones de buena vida: apartamentos diseñados como tiendas de Apple, además de un enchufe de automóvil para llamarlo propio. Para el resto de ustedes, pueden comprar una victoriana de $ 5 millones que se construyó antes de que existieran los garajes y los automóviles. O bien, puede soportar la rutina diaria de la angustia del estacionamiento en la calle. El hierro afila el hierro.

Puesta en escena

Prácticamente todas las casas que recorres estarán escenificadas, porque el mercado lo exige. Además, la mayoría de las casas que visites serán renovadas recientemente, porque aquí nadie tiene el dinero extra o la paciencia para reparaciones. Quieren empezar a vivir bien de inmediato. Paul Kitchen me dijo: “La ciudad está totalmente estancada con los permisos. Es una combinación de una avalancha de personas que quieren hacerlo, dificultades con la administración y también falta de buenos contratistas”.

Según Coy, la mitad de las casas en el mercado solían mostrarse vacías o como estaban. Pero esos vendedores rápidamente se alinearon con la puesta en escena porque A) las casas puestas en escena se ven mejor y B) justos o no, los compradores como usted reclamarán una casa no puesta en escena contra el vendedor. Sé que lo hice. Recorrí una casa sin escenario en la Misión y el vacío era evidente. Como si me hubiera mudado fuera del porro en lugar de mudarme a él. Mientras que con las casas escenificadas que vi, obtuve esa gran dosis de terapia de compras que surge cuando recorres una casa y te imaginas sentado en el sofá o cenando en la terraza. La puesta en escena despierta tu imaginación. Puedes imaginar tu vida futura en un lugar así, haciéndolo aún más tentador. Con una casa vacía para inspeccionar, no puede involucrar el lóbulo de su cerebro confundido por HGTV, y la emoción se pierde.

“Créame, los compradores no tienen imaginación”, me dijo Coy. “Realmente se envuelven en el concepto de, ‘¿Dónde estará mi cama? ¿Dónde está la televisión? He oído eso todo el tiempo. A veces necesito VER esa ubicación para saber dónde debe ir el televisor, y quizás tú también lo hagas.

Las buenas noticias

No me gusta la gente que tiene un fetiche por la desolación, así que déjame terminar este pequeño recorrido contándote algunas cosas alentadoras. La primera es que, a pesar de que los recortes de impuestos de Trump hicieron que ser propietario en Estados Unidos considerablemente más rentable, los alquileres aquí han bajado alrededor de $400 al mes en comparación con su pico en 2015, según muestran las cifras de Compass. Además, la llegada de los recorridos virtuales de 360 ​​grados en sitios como Redfin te ha absuelto a ti y a tus pies de días interminables en el circuito de puertas abiertas. Si está buscando en el condado de Alameda, aún puede solicitar Asistencia de préstamo AC Boost, que es el equivalente inmobiliario de un aficionado al baloncesto universitario que lanza un triple durante un espectáculo de medio tiempo para tener la oportunidad de ganar una matrícula gratuita. Y los precios de los condominios en San Francisco son planos, especialmente en comparación con los precios de las casas, que solo se enfrían lo suficiente como para perder la oportunidad.

Finalmente, está la ventaja de San Francisco. No hay mejor ciudad en Estados Unidos para ser jodido que esta. Si vives aquí, lo sabes de forma innata. Si no vives aquí, y yo tampoco, lo entenderás muy rápido. Esta es la segunda ciudad más densamente poblada de Estados Unidos por una razón: porque sus ciudadanos decidieron que San Francisco vale cualquier precio, incluso si su apartamento solo tiene suficiente espacio para un sofá cama.

Y los lugares que son agradables aquí son MUY agradables. Lo suficientemente agradable como para motivar a cualquiera a quererlos. Mi favorito era un condominio triplex en 1160 Greenwich St. Tenía un lugar para estacionar. El dormitorio principal tenía su propio balcón. Cada vista, desde cada nivel, era mejor que la anterior. Había un vestidor con bolsos Hermès colocados estratégicamente en el interior. Tienes derechos sobre una parte del techo y podrías construir una pagoda allí si te apetece. Costó 3,6 millones de dólares y, cuando lo vi, llevaba 60 días en el mercado. Todavía está allí ahora. nadie lo quiere No tengo ni idea de porqué.