Incluso en un día lluvioso de San Francisco, la luz inunda las ventanas casi del piso al techo que recubren las paredes del edificio Warfield. Los ladrillos a la vista bordean las ventanas, lo que le da al espacio de la oficina una sensación decididamente moderna, que hace eco del ambiente de loft urbano que alguna vez estuvo tan de moda en las principales ciudades. Market Street bulle abajo, pero el ruido de la calle es mínimo, y desde los pisos altos, las vistas se extienden hasta Bernal Hill y más allá.
Estas salas de conferencias de la oficina podrían convertirse algún día en el dormitorio de alguien, si desarrollador local Grupo I puede pasar el proceso de permisos bizantino de la ciudad y ejecutar un proyecto de conversión de oficina a residencial increíblemente raro, que muchos han anunciado como una de las únicas soluciones razonables a la crisis perpetua de vivienda de la ciudad. A medida que el centro de San Francisco continúa luchando por revitalizarse después de la pandemia, se ha hablado de transformar los edificios de oficinas en viviendas como una especie de boleto de oro. No solo ayudaría a hacer mella en el lamentablemente inadecuado suministro de viviendas de la ciudad, sino que también podría rejuvenecer un distrito que necesita desesperadamente un impulso, especialmente a medida que continúan cerrando más negocios.
La conversión de oficinas es notoriamente difícil; la mayoría de los edificios carecen de la profundidad de construcción necesaria para crear casas en las que la gente quiera vivir. Algunos edificios del centro han sido identificados como mejores candidatos para la conversión. La esquina de media altura en 988 Market St. es uno de esos candidatos, y su desarrollador está presionando para hacer hasta 40 unidades de vivienda en el edificio histórico.
Group I todavía está lejos de hacer realidad su proyecto, pero el desarrollador está mucho más avanzado que la mayoría de los demás. Presentó una solicitud preliminar para convertir cinco pisos de oficinas en diciembre de 2022, y desde entonces los planes se han ampliado más allá de las 34 unidades de apartamentos propuestas inicialmente. Los apartamentos serían una mezcla de estudios, de una habitación y de dos habitaciones del quinto al noveno piso. Nueve de esas unidades están programadas para viviendas asequibles. La construcción también agregaría una sala de bicicletas en el sótano, transformaría un espacio del segundo piso en un gimnasio y daría a los residentes acceso a una terraza comunitaria en el techo.
Nada sobre el exterior del edificio de 1922 cambiaría, y 15,000 pies cuadrados del edificio seguirían siendo espacio para oficinas. Si el proyecto se mantiene dentro de su alcance actual, no necesitará una remodelación completa del edificio, algo que habría hecho que el proyecto fuera financieramente inviable, dijo el director del Grupo I, Mark Shkolnikov. Se estima que el proyecto costará $ 9 millones y, salvo obstáculos inesperados, comenzaría la construcción a fines de año.
Desde que el Grupo I comenzó a trabajar en el edificio histórico, varios legisladores han presentado legislación que podría alentar a los desarrolladores a realizar este tipo de conversiones en los edificios de oficinas del centro. Alcalde London Breed y Presidente de la Junta de Supervisores Aaron Peskin legislación introducida en marzo, eso eximiría a los edificios en ciertas zonas del centro de requisitos como el espacio en el patio trasero y una combinación de tipos de unidades, al tiempo que agilizaría las aprobaciones administrativas. La semana pasada, la legislación avanzó y ahora está lista para presentarse ante la Junta de Supervisores.
“La naturaleza del trabajo de oficina cambia para siempre y este es un momento para reinventar el centro de la ciudad. Pero no hay una bala de plata”, dijo Peskin a SFGATE. “…[This legislation] indica que esto es algo que San Francisco quiere, alienta y va a facilitar”.
Si se aprueba, la legislación podría acelerar los proyectos de oficina a vivienda entre 6 y 12 meses, dijo Lily Langlois, planificadora principal del Departamento de Planificación de SF. Probablemente eliminaría la necesidad de una audiencia pública, un obstáculo notoriamente difícil para los constructores de San Francisco, y haría que el proceso fuera más sencillo, dijo Langlois.
“También enviaría una señal a nuestros propietarios privados de que la ciudad está entusiasmada con este tipo de proyectos para activar el centro de la ciudad”, dijo.
Por otra parte, Peskin dijo que está trabajando en una legislación que le daría un “recorte importante” a la cantidad de unidades asequibles requeridas en los nuevos proyectos de vivienda, una propuesta más controvertida que probablemente será rechazada por el flanco izquierdo de la Junta de Supervisores.
Y el supervisor del Distrito 6, Matt Dorsey, presentó un proyecto de ley a principios de abril que eximiría a los proyectos de conversión de ciertas tarifas, reduciendo menos del 10 % del costo de conversión del edificio. “Este es un pequeño paso, pero es parte de una acumulación de pequeños pasos que nuestra ciudad tomará en los próximos años”, dijo Dorsey al Crónica de San Francisco. “Me comprometo a eliminar las limitaciones y barreras que dificultan la construcción de viviendas”. (The Chronicle y SFGATE son propiedad de Hearst pero tienen salas de redacción separadas).
Si bien estas conversiones pueden ser difíciles de vender, el parque inmobiliario de San Francisco está mejor preparado que la mayoría para manejar las transformaciones. en un informe reciente del grupo de política pública SPUR, la firma de arquitectura Gensler descubrió que el 40 % de los edificios del centro que se analizaron serían buenos candidatos para la conversión, a diferencia del 20 % a nivel nacional. El estudio tuvo en cuenta factores como la ubicación, el tamaño del edificio y el diseño.
El informe postula que San Francisco podría obtener hasta 11,200 unidades de vivienda a partir de estas conversiones, aunque con la enorme advertencia de que cada unidad tiene un costo estimado de $472,000 a $633,000, y eso es sin mejoras sísmicas, según el estudio SPUR.
Una complicación adicional es que no hay muchos ejemplos de conversiones de oficina a residencia en San Francisco que puedan usarse como modelo. 100 Van Ness es el ejemplo más citado, ya que la antigua sede de AAA California se transformó de oficinas a 400 unidades de vivienda en 2014. Es la conversión más grande jamás completada en la ciudad, y no es barata: los estudios comienzan a alquilarse en $ 3141 y los inquilinos tienen acceso a comodidades como una terraza en la azotea y almacenamiento de vino.
La empresa responsable de ese proyecto, Emerald Fund, espera hacer otra conversión de oficina a vivienda en el futuro. El presidente Marc Babsin dijo que recientemente observaron tres “edificios de oficinas en dificultades”, y contrataron a contratistas y arquitectos para “ver si pueden hacer que los números funcionen”.
Los costos de construcción junto con la disminución de la renta hacen que la mayoría de estos proyectos sean imposibles, dijo Babsin, pero con la nueva legislación a nivel de la ciudad, los proyectos podrían realizarse en el futuro. Dijo que la legislación propuesta actualmente es un paso adelante, pero que la ciudad podría hacer aún más. Hizo referencia a algo así como un proyecto de la ciudad de Nueva York que creó alrededor de 5,000 unidades de vivienda en las décadas de 1990 y 2000, cuando la ciudad permitió la exención de impuestos a la propiedad por hasta 12 años en las conversiones en edificios de oficinas del bajo Manhattan, como una opción posible.
“La ciudad no puede hacer nada con respecto a los costos de construcción o los precios de alquiler, pero sí controla las tarifas y los impuestos”, dijo. “Ahí es donde se necesita empujar estas palancas”.
(Lance Yamamoto/SFGATE)
Mientras tanto, el Grupo I solicitó la Ley Mills, un programa de San Francisco que reduce los impuestos a la propiedad a cambio del compromiso del propietario del edificio de mantener un edificio histórico, como una forma de ayudar a que este proyecto sea financieramente factible.
A partir de ahora, hay otra propiedad en San Francisco supuestamente explorando planes de conversión, aunque todavía tienen que enviar algo a SF Planning, dijeron las fuentes a SFGATE. A medida que avanza el Grupo I, Shkolnikov dijo que se han sentido alentados por la cantidad de interés que las personas han mostrado en sus planes de conversión.
Mirando desde las posibles habitaciones del edificio Warfield, las cosas no siempre parecen prometedoras. El edificio directamente al otro lado de la calle solía ser un WeWork, y ahora se encuentra casi vacío. Al final de la cuadra, los grandes minoristas como Nordstrom y Saks Off 5th están programados para cerrar en cuestión de meses. Pero Shkolnikov todavía tiene confianza.
“Estamos realmente comprometidos con Mid-Market y vemos esto como una parte de un proyecto más grande para revitalizar Mid-Market”, dijo. “Seguimos siendo optimistas. Tenemos que.”